借地の立ち退き

借地の立ち退き

地主である大家が、借地人に貸している土地を有効活用したいとして、借地人に退去を求めることがあります。

しかし、借地の場合、土地上の建物は借地人の所有となっており、その処分が問題となります。

また、当該建物が賃貸住宅となっていて多数入居者がいる場合は、当然その保護が必要となります。

このように、借地の立ち退きは、アパートオーナーの大家が入居者を立ち退かせる普通借家契約の借家人の事案とは、様子がかなり異なります。

1 賃貸借契約期間の満了に伴う立ち退き

⑴ 借地借家法

借地借家法によると、借地の賃貸借契約は、最低でも30年です。

そのため、賃貸借契約を解約するにもかなりの期間を要します。しかも、借地の賃貸借契約の更新を拒絶するには正当事由も必要となります。

なお、借地契約の賃貸借契約にも、定期借家契約と同じように定期借地契約が存在します。ただし、その要件は厳格で、更新がない借地契約であることを契約前、書面にて、借地人に十分説明しなければなりません。

⑵ 借地権の正当事由

借地の賃貸借契約を解約する場合、借地人は、借地上にある自己所有建物を失うことから、借地人の不利益は大きく、借家権よりも正当事由は厳格に判断されます。

すなわち、正当事由を肯定する前提として、賃貸人の土地利用の必要性があると言うためには、借地権の目的を十分に達せられたといえる場合、または、賃借人の保護の必要性が乏しいといえなければなりません。

たとえば、借地上の建物が賃貸物件となっている場合、多数の入居者の生活がかかっており、どれほど立退料を支払い、借家人補償を提案したとしても、正当事由は充足されない可能性が高いでしょう。

また、仮に賃貸人の土地利用の必要性が認められたとしても、補償は手厚くなされるべきであり、かなり高額の立退料の支払いが必要です。

⑶ 立ち退き料の目安

原則として、借地権価格及び賃借人を含む入居者の移転費用を補償できるだけの立退料を認める事例が多いようです。

もっとも、借地人に過去、入居者に債務不履行があったなど、賃借人側にとって不利な事情を減額要素として修正することもあります。

⑷ 正当事由・立退料の裁判について参考になる判例

東京地方裁判所平成25年3月14日判決(判例時報2204号47頁)は、更地価格(約8000万円程度)の7割の金額である5500万円を借地権価格として、さらに正当事由の充足度、賃借人に移転費用などかかることを考慮し、立退料5000万円での立ち退きを認めています。

この事案において、若干、借地人補償のレベルが低いのは、借地人側に債務不履行が認められたからと考えられています。

⑸ 建物買取請求権

借地借家法は、賃貸借契約の更新に際して、賃借人は、賃貸人に対して、借地上の建物を買い取るよう請求することができると定めています。

これは、借地の賃貸借契約終了にあたり、借地人が建物を失うことから、その損失を補償する法的権利を認めるものです。

建物買取請求権の建物の金額は、借家権価格ではなく、建物買取請求権を行使した時点における建物の時価によって決められます。

もっとも、時価は、ある程度借地人を保護するために解釈されるので、かなり老朽化している建物であっても、買取金額がゼロになることは通常ないと言われています。

なお、前記の東京地裁の裁判例において、賃借人から建物買取請求権が行使されていたため、取り壊される建物の補償は、建物買取請求権にて行われるべきとされ、立退料の中に建物金額は含まれませんでした。

2 借地人の債務不履行解除に伴う立ち退き

地代の不払いなど、賃借人に債務不履行があれば、契約期間の経過を待たず、また、賃貸人の正当事由を必要とせず、当該賃貸借契約を解除して、賃借人を立ち退かせることができます。

ただし、賃貸人と賃借人の信頼関係を破壊すると認められる事情が必要であり、賃貸借契約上の契約違反が1~2回あっただけで契約解除を認めるのは困難です。

なお、建物買取請求権は、賃貸契約における契約者としての義務を果たした賃借人を保護する制度ですから、債務不履行解除により立ち退きを求められた賃借人には適用されません。

3 借地権者が立ち退きに応じない場合の対応

⑴ 通知書の発送

契約の更新拒絶、債務不履行による解除のいずれの方法によるとしても、まずは賃貸借契約を終了させることが必要になります。

期間満了の6カ月前までに更新拒絶の通知をしたという事実を間違いなく証明するためには、内容証明郵便の方法によるのが確実です。

⑵ 借地人との交渉

借地人が話し合いに応じる姿勢であれば、立退料あるいは解決金などの名目で、賃貸人から賃借人に支払う金額を決めます。

提示する金額は、前述した立退料の目安に従って求めるのがよいでしょう。

それでも借地人が応じない場合、調停あるいは訴訟という裁判手続によって、借地人を立ち退かせるかどうかを決定します。

4 裁判による解決

⑴ 立ち退きの裁判の期間

裁判事案であっても、多くは、和解など話し合いベースの解決で終了すると思われます。

しかし、話し合いベースの解決と言っても、賃貸人・賃借人の双方が、自身の主張・立証を繰り返していく必要があるため、最低でも半年は裁判手続に時間を要します。

裁判を判決によって決定する場合、当事者の尋問などを実施しなければならないため、さらに時間を要します。

なお、訴訟を提起しても賃借人が答弁書を出さす、かつ、出頭もしない場合、第1回期日にて弁論を終結し、すぐに賃貸人の請求を認める旨の判決が出ます。

さらに、裁判で借地人との決着がついたとしても、いつの間にか借地人とは別の入居者が、賃貸物件に居座る事案もあります。

この場合、借地人の他、当該入居者に対しても訴訟をしなければ立ち退きを実現できないこともあるので、明渡しが実現するまでさらなる期間を要します。

このような事態を防ぐため、借地人に対して、賃貸物件の占有移転禁止の仮処分を申し立てておく必要もあります。

⑵ 立ち退きの裁判の費用

借地の固定資産評価額を基準にして、裁判所に支払う印紙代は決まります。

かなり価値が高騰している借地でない限り、印紙代は、数万程度になりますが、計算方法は裁判所に問い合わせることで教えてもらうこともできます。

借地権価格に争いがある場合、客観的根拠に基づき借地権価格を証明する必要があります。しかし、借地権価格を客観的に算定することは容易ではありません。

簡単に入手できる資料を基準に立退料を算定すれば、それほど裁判に費用はかかりません。しかし、不動産鑑定士に鑑定を依頼する方法をとるならば、30~50万円ほどの費用がかかります。

賃借人が賃貸人に土地を明け渡す旨の確定判決を得たとしても、賃借人が同判決に従わず、借地上に居座ることもあります。

強制執行を実施するにも、裁判所に印紙代、執行官に支払う日当などを支払わなければなりません。
しかも、借地権の場合、明渡しを実現するには、借地上の建物を収去しなければなりません。

建物の収去費用や明渡しまでの家賃相当額は、賃借人に請求できるとはいえ、一旦は賃貸人において立て替えなければなりません(しかも残念ながら、賃貸人が立て替えた建物の収去費用を賃借人から回収できる例はほとんどありません。)。

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