立ち退きの手続きの流れ

立ち退きの手続きの流れ

1 立ち退きの意味

「立ち退き」とは、賃貸借契約の賃借人である入居者が、マンション・アパートなどの住居や、商店を営業している店舗から退去し、立ち退きを求めている大家などの賃貸人に対して当該土地建物を明け渡すことを言います。立ち退きには、以下のとおり様々な類型があります。

⑴ 賃借人に契約不履行がある場合の立ち退き

入居者が家賃滞納者で、賃貸人が、当該入居者に対し、賃貸借契約の契約解除をして建物の明け渡しを求める立ち退きがあります。

⑵ 建替えに関する法律に基づく立ち退き

賃貸借契約とは無関係に、老朽化したマンションの建替えが必要となったことから、マンションの建替組合が、建替えに関する法律に基づいて、入居者の決議を取り、全入居者に対して立ち退きを求める場合もあります。

⑶ 専ら賃貸人都合による立ち退き

賃貸人である大家が、賃貸借契約の契約期間が満了したとのことで、自ら当該賃貸借契約の建物を利用したいとして、入居者に立退料を支払って、建物の明け渡しを求める立ち退きもあります。

ここで意味する「立ち退き」とは、家賃滞納者など賃借人の賃貸借契約上の債務不履行に基づく契約解除を理由とするのではなく、専ら賃貸人都合により、入居者に立退料を支払って、賃貸の建物を明け渡すことの立ち退きを意味します。

賃貸人の一方的都合による「立ち退き」であっても、場合によっては賃貸人の請求に応じて立ち退きに応じなければならない場合もあります。

2 立ち退きを拒否することの可否

突然、家賃滞納者でもないのに、大家側が弁護士をつけてきて賃貸契約期間満了前に立ち退きを求めてきたり、あるいは、いきなり賃貸借契約の更新を拒絶されると、入居者にとっては生活の基盤が失われることになります。

入居者としては、家賃滞納など契約不履行の事実はないのですから、立ち退きを拒否したいと考えるのは当然の心理です。そこで、賃貸人から立ち退きの請求があった場合、これを賃貸借契約上・法律上、拒否することができるのか問題となります。

⑴ 居住用賃貸借契約

居住用土地建物等の入居者にとって、立ち退きとは、引越しの負担はもちろん、生活環境の変化も伴うものです。破格の家賃を支払っている入居者にとってはその物件の賃借権に財産的価値が認められる場合もあるでしょう。

⑵ 事業用賃貸借契約

店舗や、事務所を構えて営業している人にとっては、移転費用もさることながら、営業損害が生じるのが通常です。家賃滞納者でもないのに、賃貸人の都合で、価値のある借地権・借家権を失うことになります。

⑶ 借地借家法の帰結

借地借家法という法律に定める正当事由が認められますと、賃貸人の立ち退き請求を拒否することはできません。

借地借家法の「正当事由」の意味内容については、端的には、賃貸人が賃貸物件を使用する理由が、賃借人側の理由よりも優越する場合と考えてください(定期借家契約などで返還時期が予め決まっているなど)。

もっとも、賃貸人の正当事由の判断は、かなり厳格になされています。

賃借人が家賃滞納者など、よほどの契約不履行がない限り、実務上、賃貸人側の立ち退きを求める側の理由が今一つであるという場合には、立退料を支払わせることによって、正当事由を補完しているのが通常です(なお、立退料の算定方法は、入居者の引っ越し費用、家賃数年分など様々ありえます。)。

このような実務の運用を受けて、弁護士を介した賃貸人・賃借人間の立ち退き交渉の現場では、立退料をいくらにするかという点について主に交渉が行われています。

3 立ち退きの裁判・強制執行

⑴ 賃貸人による法的手続

賃貸人において土地建物を利用する必要性があり、正当事由が認められ、かつ、賃貸人において十分に立退料を支払う意思があるという事案であっても、賃借人が明け渡しを拒否し続けるという場合もあります。

この場合、裁判手続によらなければ、賃貸人において立ち退きを実現することはできません。ここで言う裁判手続とは、民事訴訟による明け渡し請求のことを言います。

⑵ 明け渡し請求訴訟の流れ

訴訟では、主に、立ち退きを求める側の「正当事由」の有無について、賃貸人と賃借人の双方で主張を戦わせることとなります。

賃貸人の理由が不十分であれば、裁判所において家賃数か月分など、相当な立退料を設定の上、和解案が提示されることが多いです。賃貸人と賃借人の双方が裁判所の和解案に納得すれば、明け渡し完了となります。

⑶ 判決後の流れ

いずれかが裁判所の和解案に納得しない場合、明渡し請求を認容するかどうかの結論が出されます。

もっとも、賃貸人に正当事由がある程度認められるなら、引換給付判決といって、賃借人が一定の立退料の支払いを受けることを条件として、当該土地建物を明け渡しするよう求める判決が出ることもあります。

⑷ 明け渡しの強制執行

裁判で判決を得ても、入居者などが判決の内容に従わず、立ち退きを拒否し続けるケースもあります。酷い場合は、家賃も支払わないで居座ることもあります。

そのようなケースにおいては、強制執行までしなければ、立ち退きを実現することはできません。この場合、明け渡しまでに発生した賃料・家賃を請求することもできますが、保証人がいないかぎり支払えないケースが大多数なのであまり期待できません。

⑸ 賃貸人による保全処分

明け渡し請求の裁判手続中に、借家人が当該土地建物を他人に処分したり、入居者が賃貸借の契約者でもない他人に占有を移転させたりした場合、訴訟の判決がその他人に及びません。

そのため、もう一度、民事訴訟を提起しなければならなくなる場合もありますので、そのような行為を予め禁止する仮処分を求める裁判を起こすこともあります。

4 弁護士に相談をして対応を検討

⑴ 実際に大家から立ち退きを求められたら

賃貸人の立ち退き請求に相応の理由がある場合、賃借人が家賃滞納者でなくとも、最終的には立退料次第で、立ち退きを認める結論になる可能性が高いといえます。一度、結論の見通しを立てるためにも弁護士に相談することが望ましいでしょう。

⑵ 大家との交渉の方法

入居者としては、大家側と立退料の交渉をする必要があります。

具体的には、立退料を家賃の何か月分にするかどうかで争いになることが多いのですが、立退料の適正金額という問題は、専門家である弁護士でなければ判断が難しい問題です。

この問題も併せて、いくらの立退料であれば明渡しに応じてもよいか、弁護士とよく相談し、弁護士回答を得ることを推奨します。

⑶ 大家との裁判対応

大家側の弁護士から内容証明が届いたり、賃貸人から立ち退きの裁判を起こされてしまうと、入居者としては結局出ていかなければいけないと勘違いし、全く裁判所に出頭しない賃借人の方も非常に多く見受けられます。

まずは冷静になって賃貸借契約書をしっかり確認しましょう。

家賃滞納者でもない限り、普通借家契約において賃借人はかなり手厚く保護されています。裁判手続の中でも十分に賃貸人と立退料の交渉をする機会がありますから、入居者側として、裁判を欠席するという方法は得策ではありません。

賃貸人である大家側から裁判を起こされた場合であっても、訴訟対応の方法を弁護士と相談するのがよいでしょう。

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