立退料と正当事由

立退料と正当事由

1 立退料の法的性質

賃貸借契約に基づいて居住しているマンション・アパートなどの土地建物について、突然、マンション・アパートオーナーである大家さんから、借地人・借家人に対して、退去を求められることがあります。

その際、賃貸人である大家さんから賃借人に対して支払われる借地人補償、借家人補償が、立退料です。

⑴ 法律の根拠

立退料は、元々、借地借家法に定められた概念ではありませんでした。

現在の借地借家法となる前の旧法時代の賃貸借不動産をめぐる裁判例において、賃貸人が明渡しを求めるための正当事由がやや不十分という場合に、立ち退きを余儀なくされる賃借人の損失を補償するために立退料が用いられ始めたことで、立退料は、一般的な法律概念として確立しました。

⑵ 賃貸借契約における立退料の位置づけ

立退料は、賃貸借契約内容に通常盛り込まれることはありませんので、賃貸人が立退料を支払う意思を明示しない限り、問題となることはありません。

つまり、賃貸人が立退料を支払う旨申し出ない限り、賃借人の方から、損失補償するよう、賃貸人に請求することはできません。

2 借地借家法上の正当事由と立退料の関係

⑴ 正当事由の考え方

正当事由の判断は、賃貸人である大家側が賃貸借契約の目的である土地建物を利用する事情(賃貸人有利の正当事由)と入居者である賃借人側の土地建物を利用する事情(賃借人有利の正当事由)の比較によって行われ、賃借人よりも賃貸人の土地建物利用の必要性が優越するかどうかを判断します。

⑵ 賃借人よりも賃貸人の土地建物利用の必要性が優越する場合とは

賃借人にとっては、賃貸人側の事情によって一方的に賃貸借契約を解約され、居住建物という生活基盤が失われるのですから、賃貸人にとって特に必要性が高いといえるだけの事情がなければ、正当事由は認められません。

⑶ 賃貸人に正当事由が認められる場合

正当事由を具備していると認められる事案であれば、無条件で賃貸物件の明渡しを求めることも可能です。しかし、実際には、明渡しの判決が出るまで長期間の裁判を要しますし、判決が出たにもかかわらず、借家人が任意に明渡しを拒む場合には強制執行をしなければならないので、かなりの労力を要します。

そのため、正当事由を具備していると認められる事案であっても、早期に建物の明渡しを実現するため、借家人との交渉の中で、賃貸人から一定の立退料の支払いを申し出ることが多いです。

⑷ 賃貸人に正当事由が認められない場合

賃借人の土地建物利用の必要性が、賃貸人の土地建物利用の必要性を上回る場合、正当事由がないという判断になるため、賃貸人の明渡請求は棄却されます。

ただし、賃貸人の土地建物利用に一定程度の必要性が認められ、かつ、賃貸人が立退料を支払う意思を明示した場合、立退料の支払いを条件に賃貸物件を明け渡すよう求める引換給付判決が出されます。

3 立退料の判例

立退料の算定方法は、正当事由がどの程度認められるのかという事情に加え、当該賃貸借契約の内容、賃借人による当該賃貸物件の利用方法など、個別具体的な事案によって様々です。

そのため、全ての事案を網羅するような一律のルールは、法律にも賃貸借契約にも存在しないのですが、立退料に関する裁判例から、ある程度、実務の流れをつかむことはできます。

⑴ 賃借人側の土地建物利用の必要性が否定される事案

裁判例では、賃貸人と賃借人との間で、賃貸借契約において、一定期間の経過によって賃貸物件を明け渡す合意をしていた場合、正当事由の積極的要素として考慮する傾向にあります。

このような立退料の事案で、借家人に対して退去費用の補償(不動産会社に支払う仲介手数料、礼金、引越し代など)に加え、数年分の賃料相当額を立退料として支払うよう命じた判決があります。

なお、借地借家法では、一時使用目的が認められる場合、正当事由は必要ありません(借地借家法25条、40条)。

⑵ 賃貸人側の土地建物利用の必要性が認められた事案

裁判例で現れたその他の特別な事情としては、賃貸人の家族が賃貸物件に居住する具体的な予定ができた場合、建物の老朽化のため建替えが必須といえる場合などがあります。

これらの場合、賃貸人の自己使用の必要性が高いと考えられており、正当事由が認められやすい傾向にあります。

賃貸人の土地建物利用の必要性が高く認められる事案では、そもそも立退料が発生しないか、かなり補償の程度の低い立退料(前述した退去費用程度)によって正当事由が認められる可能性が高いでしょう。

⑶ 賃貸人の必要性が賃借人よりも劣後する事案

賃貸人の土地建物利用の必要性が賃借人のそれよりも劣後し、正当事由が相対的に弱い事案では、賃貸人が申し出た補償額がいくらであるかも重要となります。

退去費用程度の補償では賃借人の損害を賄えない場合、2~3年分の賃料相当額を支払う事案もあります。

また借家権・借地権自体に価値が認められるのであれば、賃借人に対し、借家権価格・借地権価格を基準とした補償が必要となる場合もあります。

⑷ 事業用の土地建物の明け渡しが問題となった事案

賃借人の賃貸物件が事業用であれば、失われる売り上げに対して営業補償が必要となることもあります。正当事由が弱いと、それだけ補償額が高額化します。

4 正当事由を踏まえた立退料の交渉

⑴ 正当事由がない場合

賃貸借契約には、借地借家法が定める更新拒絶のルールが存在します。

契約期間の定めがある建物賃貸借契約などで、契約の更新拒絶の適法要件を満たしていない場合、そもそも正当事由の問題にすらなりませんので、まずはこの点に注意する必要があります。

ただし、借家人としては立退料次第で建物の明渡しに応じてもよいと考える場合もあります。本来なら明け渡しが認められない事案なので高額な補償料を求められると思いますが、借家人と交渉する価値はあります。

⑵ 正当事由が今一つの場合

更新拒絶の要件を満たしていても、賃貸人の土地建物利用を認めるべき特別な事情がないのであれば、正当事由が不十分であるため、明渡し請求も難しくなります。

明渡し請求を認容する条件として補償額も相対的に高まるので、前述したように、退去費用の補償に加え、借地権の補償として借地権価額相当額も検討しなければならないでしょう。

⑶ 正当事由が十分な場合

明渡しの裁判をすれば、出費を抑えて土地建物からの立ち退きを実現できる事案ですが、場合によっては明渡し完了までかなりの期間を要します。

裁判を回避して早期解決を目指すなら、賃借人に対して最低限の補償は必要となります。

いずれにしても立ち退き交渉は、方針を間違えますと、多くの費用と時間を無駄にする可能性があります。どのように立ち退きを進めていくべきなのか、弁護士などの専門家と相談の上、方針を決めるのがよいでしょう。

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