離婚と住宅ローン問題を弁護士が徹底解説！誰が支払う？ケース別の対処法と注意点

最終更新日: 2026年06月26日

離婚を検討しているが、住宅ローンが残っていてどう処理すればいいかわからない。家に住み続けたいが、ローンの名義が夫のままで不安。そんな疑問を抱える方は多くいます。

住宅ローンは離婚後のトラブルの原因になりやすい財産問題のひとつです。この記事では、ローンの種類・ケース別の対処法・財産分与との関係・注意すべきリスクまで、離婚問題の実績豊富な弁護士がわかりやすく解説します。

この記事を監修したのは

代表弁護士 春田 藤麿

第一東京弁護士会 所属

経歴

慶應義塾大学法学部卒業
慶應義塾大学法科大学院卒業
都内法律事務所勤務
当事務所開設

資格

宅地建物取引士
情報処理安全確保支援士

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離婚したら住宅ローンはどうなる？

離婚後も、住宅ローンの支払い義務は「ローンの名義人」が負い続けます。離婚届を提出しただけでは、住宅ローン契約は一切変わりません。

また、名義人が転居したり、無断で賃貸に出したりすることは「居住用」を条件とするローン契約違反になる場合があります。

金融機関からローン全額の一括返済を求められるリスクがあるため、必ず事前に金融機関へ相談・届出を行いましょう。

まず確認すべき3つのこと

住宅ローンの対処法を考える前に、以下の3点を必ず確認してください。

確認1：物件の名義人（登記名義）

法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、不動産の名義人を確認します。家を売却できるのは登記上の名義人のみです。

共有名義の場合は全員の同意が必要になります。

確認2：ローン残高と物件の価値（アンダーローン／オーバーローン）

金融機関に残高証明書を請求してローン残高を把握し、不動産業者の査定で現在の物件価値を確認します。この2つの金額の関係が対処法を左右します。

確認3：ローン契約の種類（4パターン）

【ケース別】住宅ローンの対処法

アンダーローンの場合

売却価格がローン残高を上回る場合、家を売却してローンを完済し、余った金額を財産分与するのが最もシンプルな解決策です。

例）売却価格4,000万円・ローン残高2,500万円の場合：
　差額1,500万円を夫婦で折半→各750万円

どちらかが住み続ける場合は、住み続ける側が相手に対して「住む権利分」を財産分与として支払う（または他の財産と相殺する）形になります。

オーバーローンの場合

売却してもローンが残る場合、選択肢は主に2つです。

• どちらかが住み続け、ローンも支払い続ける：
  残債の多さやリスクを踏まえて取り決めを書面化することが重要です。
• 任意売却：
  金融機関の同意を得て、ローン残高を下回る金額で売却する方法です。残った債務の扱い（分割返済等）は金融機関と交渉が必要です。

連帯保証の場合

連帯保証人は「名義人が払えなくなったとき」に全額を肩代わりする義務を負います。

離婚後に名義人が再婚・失業などで支払いを止めた場合、連帯保証人に突然全額請求が来るリスクがあります。

連帯保証人から外れるためには、金融機関の審査を経て別の保証人を立てるか、保証会社を利用する必要があります。

連帯債務・ペアローンの場合

連帯債務は双方が全額の返済義務を負っており、離婚後も義務が続きます。

ペアローンは互いが相手のローンの連帯保証人になっているケースが多く、片方が支払いを止めるともう一方に影響が及びます。

どちらも単純には解消できず、金融機関との交渉や借り換えが必要になることが多いため、早めに弁護士へ相談することをおすすめします。

名義人でない人が住み続ける場合の5つの方法

子どもの環境を変えたくない、仕事や学校の都合で引っ越せないなどの理由から、名義人でない側（多くは妻）が家に住み続けるケースがあります。方法は以下の5つです。

①の「名義人が払い続ける」方法を選ぶ場合は、必ず強制執行認諾文言付きの公正証書に取り決めを記載してください。支払いが滞った際に裁判なしで差押えができます。

住宅ローンがある家の財産分与

住宅ローンが残る家を財産分与する際は、「家の価値からローン残高を差し引いた純資産額」をもとに計算します。

なお、婚姻前から持っていた不動産や、婚姻中に相続・贈与で取得した不動産は「特有財産」として財産分与の対象外になる場合があります。

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知っておくべき4つの注意点

注意点1：児童扶養手当（母子手当）への影響

元夫が住宅ローンを払い続けることで子どもが元妻の家に住める状態を維持している場合、行政から「元夫からの経済的支援がある」とみなされ、児童扶養手当が減額または停止される可能性があります。

住み続けることを選ぶ場合は、事前に市区町村の窓口へ確認してください。

注意点2：養育費との相殺リスク

「ローンを払う代わりに養育費は払わない」という取り決めをするケースがありますが、これには大きなリスクがあります。

元夫がローンを払わなくなったとき、養育費も受け取れないうえに退去を迫られる事態になりかねません。

養育費とローン返済は別々に取り決め、書面に明記することを強くおすすめします。

注意点3：名義人による無断売却のリスク

家が元夫の単独名義の場合、元夫は元妻の同意なしに売却できてしまいます。

離婚協議中や離婚後に突然売却され、退去を迫られるケースも実際に発生しています。

対策として、家を出ていく側（元夫）から「処分禁止の仮処分」を求めることや、取り決めを公正証書に残すことが有効です。

注意点4：取り決めは必ず公正証書に

「ローンは自分が払い続ける」「家には妻と子が住む」といった口頭や簡単な書面での合意は、後から覆されても法的な強制力がありません。

公証役場で作成する「強制執行認諾文言付き公正証書」にすることで、支払いが滞った際に裁判なしで差押えが可能になります。

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住宅ローン問題を弁護士に相談する3つのメリット

メリット1：財産分与の適正額を算定できる

アンダーローン・オーバーローンの判定から代償分与の金額計算まで、複雑な財産評価を正確に行えます。

不動産業者の査定価格の妥当性チェックも含め、相手から不当に低い分与額を提示されるリスクを防ぎます。

メリット2：連帯保証・名義変更の交渉を代理できる

金融機関との交渉や、連帯保証人から外れるための手続き、名義変更に向けた協議など、専門知識が必要な交渉を弁護士が代理で進めます。

相手が合意しない場合は調停・審判での解決もサポートします。

メリット3：リスクを防ぐ公正証書の作成をサポートできる

「元夫がローンを払い続ける」「妻が家に住み続ける」といった取り決めを、強制執行力のある公正証書として残す手続きをサポートします。

将来の無断売却・滞納リスクを法的に抑制できます。

よくある状況と対応例

例：住宅を売却し、ローンを完済（40代夫婦・子どもなし）

離婚にあたり、夫婦共有名義のマンション（ローン残2000万円・査定額2400万円）を売却。
売却益でローンを完済し、残額を分け合うことで財産分与とし、トラブルなく協議離婚が成立。
「売却で一区切りついた」と双方が納得しやすい形となりました。

※こちらはあくまで参考であり、実際の案件とは異なります。

よくある質問

Q. 離婚後に住宅ローンの名義変更はできますか？

できますが、容易ではありません。名義変更には金融機関の審査が必要であり、新たな名義人の収入・信用力が審査基準を満たす必要があります。

審査が通らない場合、借り換えや他の方法を検討することになります。

Q. オーバーローンの家は売却できますか？

通常の売却はできませんが、「任意売却」という方法があります。金

融機関の同意を得てローン残高より低い価格で売却する方法で、残った債務は分割返済等で対応します。

競売よりも高値で売れることが多く、離婚後の生活再建につながりやすいですが、金融機関との交渉が必要です。

Q. 連帯保証人を離婚後に外すことはできますか？

外すことは可能ですが、金融機関の同意が必要です。

代わりの保証人を立てる、または保証会社に切り替えることが条件になるのが一般的です。

金融機関によって対応が異なるため、まず借入先の金融機関に相談することをおすすめします。

Q. 名義人がローンを滞納した場合、連帯保証人はどうなりますか？

連帯保証人には、名義人と同じ支払い義務があります。

名義人が滞納すると、金融機関から連帯保証人に対して全額の一括返済請求が届きます。

放置すると保証人の給与や預金が差し押さえられる可能性があります。滞納の通知が届いたら、速やかに弁護士へ相談してください。

Q. 住宅ローン控除は離婚後も使えますか？

住宅ローン控除は「実際にその住宅に居住している名義人」が対象です。名義人が転居した場合は控除を受けられなくなります。

一方、名義人でない側が住み続ける場合も控除の対象外です。名義変更・借り換えを行った場合は新たに申請が必要です。

Q. 相手が無断で家を売却することはできますか？

単独名義の場合、法的には可能です。ただし、実際に売却するには不動産業者・買主・金融機関が関与するため、急に明日売られるという事態にはなりにくいです。

リスクを防ぐためには「処分禁止の仮処分」申請や、取り決めを公正証書に残す対策が有効です。

まとめ

離婚時の住宅ローン問題について、重要なポイントをまとめます。

住宅ローン問題は財産分与・養育費・公正証書の作成と絡み合う複雑な問題です。

「まず何を確認すればいいかわからない」「相手が交渉に応じない」という方は、早めに弁護士にご相談ください。

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