再開発による立ち退き！補償内容と賃貸人・賃借人がすべきことを徹底解説！
2024年11月12日
- 私がテナントに入っていたビルが再開発の対象となるらしい。補償はどうなるのか？
- 再開発の施行者から立ち退き料の金額を提示された。適正な金額なのかよくわからない。
- 正確な立ち退き料の金額を計算するには、弁護士の協力が必要なのだろうか？
再開発を理由として立ち退きが要求され、困惑している賃借人の方々は多いでしょう。
立ち退きのときは再開発の施行者も、賃借人も適正な立ち退き料を算定し、話し合いを進め、双方が金額に納得したうえで退去準備を始めたいものです。
そこで今回は、再開発問題の解決に携わってきた専門弁護士が、再開発での立ち退き料の目安、計算方法等について詳しく解説します。
本記事のポイントは以下です。お悩みの方は詳細を弁護士と無料相談することが可能です。
- テナントを立ち退かせるときは、移転費用の他、営業補償も検討しなければいけない
- 立ち退き料を含め、退去条件に合意したら必ず書面化しておく
- 再開発に詳しい弁護士からアドバイスを受けて、立ち退き交渉を進めた方がよい
再開発での立ち退き料と補償内容は賃貸物件に必要か
立ち退き要求を行う場合、基本的に立ち退き料は必要です。賃借人は立ち退きによって、生活の拠点または事業の拠点を失うわけですから、施行者側はそれに見合う補償を支払わなければいけません。
ただし、ケースによっては立ち退き料が不要となるケースもあります。
必要なケース
再開発による立ち退きが行われるとき、再開発の施行者側は立ち退き料を支払う必要があります。
立ち退き料の金額は法定されていないので、施行者側と賃借人側との合意で自由に決定できます。
施行者側は、提示した立ち退き料の金額の内訳等を詳しく説明し、賃借人から理解を得られるように努めましょう。
必要でないケース
賃借人が重大な契約違反をした場合、立ち退き料不要で退去を求められます。
重大な契約違反とは、賃借人側が長期間にわたり家賃を支払っていない、無断で賃貸物件の増改築を行い原状回復が不可能となった等、賃貸人との信頼回復も見込めない状態が該当します。
また、再開発のときに「権利変換」という手法がとられるならば、立ち退き料の支払いは不要です。
権利変換とは、住民や店舗の賃貸人等が再開発後の新しい建物に入居する手法です。建物の賃借人である場合、建替え後の建物に借家権を取得する形となります。
ただし、再開発中は当然建物は使えません。そこで店舗の賃貸人が権利変換に同意したなら、施行者側が仮店舗を建設し、そこで営業をさせる等の措置も検討する必要があります。
相場
立ち退き料の計算式が法律で決まっているわけではありません。賃貸借契約の内容はもちろん、賃借人の事情を踏まえ、ケースバイケースで決定されます。
つまり、数十万円程度の立ち退き料の賃借人もいれば、数千万円に上る立ち退き料が必要な賃借人もいるのです。
なお、立ち退き料の計算方法には様々な手法があります。どのような計算方法で立ち退き料を算定するかは当事者次第です。
再開発による賃貸物件の立ち退き料の補償内容
立ち退き料の金額を算定するとき、考慮に入れる費用として移転費用、営業に関する補償、借家権があげられます。
立ち退きを要求している賃貸物件の利用目的、引越しの規模に応じて立ち退き料を算定しなければいけません。
移転費用
移転費用には、賃借人が立ち退きのときに負担する引越し費用が該当します。引越し費用の内訳は次の通りです。
- 引越し業者に支払う代金
- 不動産仲介業者への仲介手数料
- 新たな賃貸物件の賃貸人への礼金や敷金、保証金の支払い
- 家賃保証会社と保証契約を締結したときは、保証料
立ち退きに応じる賃借人が単身世帯かファミリー世帯か、新たな引越し先が現在住んでいる賃貸物件の同じ市区町村にあるかどうかでも、移転費用は大きく異なります。
営業権
営業権の補償とは、店舗の賃貸人やオフィスを賃借していた事業経営者が被る、営業上の損失補償です。
営業上の補償には、次の費用を考慮しなければいけません。
- 什器備品代や設備代のような移転に伴う諸経費
- 休業補償や営業減収に関する補償
- 店員（従業員）の休業手当 等
什器備品・設備の状況、事業収益、店員（従業員）数で、営業権を補償する金額には差が出てきます。
借家権
賃借人の財産権の1つである借家権も、立ち退きで失われてしまいます。賃借人の借家権の補償も必要です。
借家権の補償に関する計算方法としては、次の4つがあります。
- 収益還元方式（差額賃料還元方式）：現在の家賃と移転先の家賃差額分に着目する計算方法「（移転先の実際支払い賃料－現在の実際支払い賃料）×複利年金現価率」
- 割合方式：借地・借家権割合は主に相続税路線価を参考とする計算方法「（土地価格×借地権割合×借家権割合）+（建物価格×借家権割合）」
- 収益価格控除方式：借家として使用し不動産の価値が下がった場合、その下落分を借家権の価値とする計算方法「自用としての土地建物価格－借家としての土地建物価格」
- 比準方式：借家権の取引事例に着目する計算方法「借家権の事例価格×事例と比較した各要因比較」
再開発における立ち退き料の補償に関する注意点
賃借人等に立ち退きを要求する場合、再開発の施行者側には「正当な事由」が必要です。
賃借人へ立ち退き料を支払えば、それだけで正当な事由に当たるとはいえません。
立ち退き料は、正当事由の有無を判断するとき、あくまで補完的な要素である点に注意が必要です。
再開発は、対象となる地域の経済活動を更に活発化させるため実施される事業です。ただし、再開発で経済が活性化するなら、現在の建物から賃借人を無償で追い出してよい理由にはなりません。
正当な事由に該当するか否かは、再開発の目的・方法の他、賃借人へ適正に立ち退き料が支払われたかどうかも考慮し、総合的に判断されます。
再開発による立ち退きと補償で賃貸契約者がすべきこと
立ち退きを要求された賃借人は慌てずに、再開発の施行者側からの要求内容を確認しましょう。
法律のプロである弁護士に相談する等して、冷静に施行者側との交渉の準備を進める必要があります。
立ち退き料の交渉
賃借人は施行者側と交渉を行う前に、希望する立ち退き料を算定しておきましょう。
退去するときに移転費用、営業に関する補償、借家権の補償がどれくらい必要となるのか確認します。
施行者側の提示した立ち退き料が希望する金額に近いならば、交渉に合意しても構いません。
施行者側から提示される立ち退き料の金額（目安）は、賃借している物件によってそれぞれ異なります。
- 一軒家：月額家賃の10倍程度
- 賃貸集合住宅（賃貸マンション、アパート）：月額家賃の6か月分程度
- 店舗、テナント：月額賃料の2～3年分程度
- オフィス：月額賃料の1年分程度
提示された金額があまりに低い場合は、金額の上乗せを要求して、調整を図っていきましょう。
弁護士への相談
再開発の施行者側と交渉する前に、立ち退きの交渉や裁判に実績のある弁護士と相談してみましょう。
弁護士は施行者側からの要求内容を確認したうえで、次のようなアドバイスを行います。
- 施行者側から提示された立ち退き料は適正か
- 相談者の事情に合わせた立ち退き料の算定
- 施行者側との交渉ポイント
- 交渉不成立となった場合のリスク
- 弁護士に交渉を依頼する有効性
弁護士に交渉役を依頼すれば、法律の知識や経験を活かし、依頼者の立場にたって施行者側と立ち退き料の話し合いを行います。施行者側から大幅な譲歩を引き出せる可能性もあるでしょう。
再開発による立ち退きと補償で賃貸人がすべきこと
再開発の対象エリアとなった建物は取り壊す必要があります。建物の賃貸人も立ち退きの対象です。
賃貸人は再開発の施行者側の要求が正当な事由に当たるのか、要求内容に不審な点は無いか弁護士とよく相談し、交渉の準備にとりかかりましょう。
正当な事由の確認
再開発による立ち退きを要求された賃貸人は、賃借人に立ち退き料を支払う必要はありません。賃借人への立ち退き料は施行者側が支払います。
ただし、賃貸人であるあなたに対する立ち退き条件が正当な事由といえるのか、よく確認しておく必要があるでしょう。
再開発の目的や方法が適正でも、あなたへの立ち退き料や権利変換の条件が不十分なら、正当な事由とはいえない可能性があります。
提示された立ち退き料や権利変換の内容に不満があれば、施行者側と更なる交渉が必要です。あなたが納得できるまでは、安易に要求を受け入れないよう心がけましょう。
通知内容の記録
施行者からの立ち退き要求の通知は大切に保管しておきましょう。また、施行者との交渉記録も必ず残しておく必要があります。
立ち退きに関する通知や交渉記録は、後日、裁判に発展した場合、証拠として裁判所に提出が可能です。
また、施行者側との立ち退き交渉に合意したときも、合意内容を「合意書」として書面化しておきましょう。
合意書は2通作成し、賃貸人であるあなたと施行者が1通ずつ大切に保管します。合意書を作成すれば、裁判となった場合に証拠として提出できる他、双方が合意内容を忘れないようにする効果もあります。
弁護士への相談
賃貸人も施行者側と円滑に交渉を進めるため、専門弁護士に相談し、対応を協議していきましょう。
弁護士は賃貸人の事情を確認したうえで、次のようなアドバイスを行います。
- 施行者側に正当な事由があるかどうか
- 相談者の事情に合わせた立ち退き料や、権利変換の計算
- 施行者側との交渉のポイント
- 裁判となった場合の手続き方法
- 弁護士に交渉を依頼する有効性
弁護士に相談すれば、施行者側から提示された立ち退き料や、権利変換に関する補償が適正か否かが確認できます。
立ち退き料、権利変換に関する補償が不十分ならば、弁護士に施行者側との交渉を任せても構いません。
再開発による賃貸物件の立ち退きと補償内容なら弁護士にご相談を
今回は再開発問題の解決に尽力してきた専門弁護士が、再開発による立ち退き料の算定方法等を詳しく解説しました。
立ち退き料の計算方法は一律に法定されていません。立ち退きを要求された側は、各自の現状を踏まえ、希望する立ち退き金額を決めておきましょう。
法律事務所の中には初回相談を無料で受け付けているところもあります。立ち退きについて悩んだら、まずは気軽に弁護士と相談し有益なアドバイスを受けてみましょう。
※内容によってはご相談をお受けできない場合がありますので、ご了承ください。
