立ち退き時の原状回復を徹底解説！概要・賃借人・賃貸人別の負担内容とトラブル対応や費用を抑えるための対応を解説

最終更新日: 2023年11月24日

• 賃貸人から立ち退きを要求されたが、やはり賃借人の自分に原状回復義務はあるのか
• 賃借人から立ち退いてもらえそうだが、原状回復費用は請求できるだろうか
• 原状回復に関する交渉が難航してしまった、誰に相談したらよいのだろう

賃貸人が何らかの理由で、賃借人に立ち退きを要求する場合があります。

そのときに、原状回復に関する話し合いが思うように進まず、賃借人も賃貸人も頭を抱える事態になるかもしれません。

そこで本記事では、多くの立ち退きトラブルに携わってきた専門弁護士が、賃借人側・賃貸人側それぞれの立場にたった原状回復の対応方法を詳しく解説します。

本記事のポイントは以下です。お悩みの方は詳細を弁護士と無料で相談することが可能です。

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この記事を監修したのは

代表弁護士春田 藤麿

第一東京弁護士会 所属

経歴

慶應義塾大学法学部卒業
慶應義塾大学法科大学院卒業
都内総合法律事務所勤務
春田法律事務所開設

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立ち退き時の原状回復とは

賃貸物件の立ち退きは、耐震性の問題があって速やかに取り壊さなければいけない、というような「正当事由（やむを得ない理由）」ばかりでなく、賃貸人の都合によるケースもあります（例：建物の再利用等）。

賃貸人の都合による立ち退きなら、賃借人は立ち退き料はもちろん、敷金・礼金の返還も請求できるはずです。ただし、このようなケースでも賃借人の「原状回復」は必要です。

原状回復は賃借人の義務

賃貸借契約を締結し、賃貸人が所有する建物を使用してきた賃借人は、使用中に生じた賃貸物件の汚れや破損（キズ）を原状回復しなければいけません。

たとえば、賃借人は借りている間、自分が購入し使用していた物を適切に処分したり、不注意で壁や床等を破損させた場合は弁償したりする必要があります。

原状回復の範囲

賃借人の原状回復は必要ですが、賃貸借契約を締結し使用し始めた当時の状態へ完全に戻すのは非常に困難です。

建物を使用する場合、新築のときと比較すれば経年劣化、通常の使用による損耗で劣化するのはやむを得ない現象です。

そのため、国土交通省住宅局が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」では、原状回復の範囲を次のように定義しています。

賃借人の居住・使用で発生した建物価値の減少の内、

• 賃借人の故意（わざと）・過失（不注意）
• 善管注意義務違反
• その他通常の使用を超えて使用した

という場合に損耗や毀損の復旧の範囲とする、と明記しています。

つまり、賃貸人側は建物価値が減少したからといって、どのような場合でも賃借人に原状回復を請求してよいわけではありません。

出典：「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版） | 国土交通省住宅局

【賃借人・賃貸人別】立ち退きで原状回復すべき内容

原状回復が必要な場合、賃借人に請求してよいケース、賃貸人側で負担しなければならないケースがそれぞれ存在します。

賃借人が負担すべき内容

基本的に賃借人の不注意、たとえ自分が行ったものでなくても、同居人やペットが原因で汚損した場合も原状回復の対象です。

賃貸人が負担すべき内容

建物の経年劣化、通常の使用によるやむを得ない損耗の場合、賃貸人側が修繕費用を負担しなければいけません。

【賃貸人】立ち退きで賃借人が原状回復しない場合

賃借人に立ち退きを要求したとき、賃借人が原状回復に応じない場合は、次のような方法が考えられます。

• 賃貸人が原状回復する
• 費用を賃借人に請求する
• 弁護士に相談する

こちらでは、それぞれの対応方法について解説していきます。

賃貸人が原状回復する

賃借人が原状回復に応じないまま退去した場合、さすがにそのままの状態で新たな賃貸借契約を締結するのは難しいはずです。

この場合は、賃貸人側が原状回復のため費用を支出します。もちろん、賃貸借契約のときに敷金を預かっているなら、敷金からその費用を差し引いて原状回復が可能です。

費用を賃借人に請求する

賃貸借契約のときに敷金不要で貸していた、原状回復に敷金を超える費用がかかる、という場合は賃借人に費用請求を行いましょう。

ただし、交渉が決裂したからといって、いきなり裁判所に対し原状回復費用の請求の訴えを起こすのは早計です。

まず相手方に「内容証明郵便」で原状回復費用の請求を行います。内容証明郵便とは、一般書留郵便物の内容文書について証明する郵便を指します。

内容証明郵便で相手方に送付するとき、「期限内に費用を支払わない場合は、法的手続きに移行する」旨を記載すると、大きなプレッシャーを与えられるはずです。

内容証明郵便には法的拘束力は無いものの、この方法を事前に行っていれば、裁判における証拠として効力を持ちます。

つまり、「相手方に対し、原状回復費用の請求を説得したにもかかわらず、それに応じようとはしなかった。」という事実を証明できるわけです。

弁護士に相談する

賃貸人がなるべく円滑に原状回復費用を得たい場合は、弁護士に相談してみましょう。

法律事務所の中には初回相談無料のところもあり、気軽に相談ができます。担当者から原状回復のアドバイスを受け、手続きの流れ等について詳しく話し合いましょう。

弁護士を代理人とすれば、賃貸人と賃借人が直接話し合うよりも感情的にならず、落ち着いて交渉が進められるはずです。

また、賃貸人が弁護士という法律の専門家を立てた場合、賃借人は「いずれ訴えられるかもしれない。」と危機感を募らせ、原状回復に応じる可能性もあります。

【賃借人】立ち退きで原状回復費用を抑えたい場合

賃借人の場合は、敷金として預けたのに原状回復という名目でほとんどお金が返還されない、賃貸人の都合で立ち退きを受けたのだから原状回復は免除できればよいのに、と不満を募らせるかもしれません。

賃借人が原状回復費用について交渉したい場合、次のような方法が考えられます。

• 原状回復免除の相談
• 弁護士を介した交渉

こちらでは、それぞれの対応方法について解説していきます。

原状回復免除の相談

賃貸人から立ち退きを要求されるのは、主に次のようなケースがあげられます。

賃借人側の契約違反があった場合は、原状回復の必要があるばかりか、損害賠償責任を問われる可能性もあります。

一方、立ち退きに正当事由があっても無くても、結局取り壊すならば、原状回復費用の請求は意味がありません。

このようなケースで、賃貸人側（管理会社等）の立ち退きの通知から、敷金から原状回復費用を差し引かれる旨の記載があった場合は、詳細を問い合わせてみましょう。

また、賃貸人側の都合（正当事由が無い場合）で立ち退き要求があったならば、賃借人側に非はありません。

そのため、交渉で「原状回復費用を免除するなら、賃貸人側の提示した立ち退き料に合意する」というように、交換条件を主張してもよいでしょう。

弁護士を介した交渉

賃貸人の原状回復請求に納得できない場合は、弁護士に相談してみましょう。弁護士は賃借人の立場になってアドバイスや、交渉の手続きを説明してくれます。

敷金を預け原状回復の名目でお金が差し引かれるような場合、弁護士は本来なら賃借人側が負担すべき費用かどうかも、しっかりと判断してくれます。

また、弁護士を代理人にすれば法律の知識、経験に基づいた理性的な交渉を図れるはずです。

もちろん、交渉が不成立だった場合は裁判所への訴え（例：敷金返還訴訟）も本人の代わりに行ってくれます。法廷での証拠提示・主張も弁護士が行うので、賃借人側も安心して任せられます。

立ち退きで原状回復にお悩みなら今すぐ弁護士に相談を！

今回は多くの立ち退き問題に携わってきた専門弁護士が、原状回復の範囲、賃貸人・賃借人が原状回復の問題で困った場合の対応策、弁護士に相談する有効性等を詳しく解説しました。

原状回復に関する話し合いに行き詰った場合、弁護士へ相談し、そのアドバイスやサポートを受け、改めて交渉に臨んだ方が安心できます。

原状回復に関するトラブルが発生した場合は、弁護士の力を借りて後悔のない和解を目指してみてはいかがでしょうか。

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