賃貸の更新拒否は許されるの？抑えておきたい法的知識を専門弁護士が解説

最終更新日: 2026年06月26日

• 退去して欲しいから賃貸を更新拒否できないだろうか
• 大家に更新拒否をされたが、有効なのだろうか
• 適法に更新拒否をする方法があるなら知りたい

賃貸物件の老朽化で立て替えたい、自己使用したいなどの理由で大家が入居者に賃貸借契約の期限満了をもって終了、つまり次回は更新しないと通知するケースがあります。このように大家は自由に更新拒否をできるのでしょうか。

今回は、賃貸借契約の更新拒否の基本的な説明から、更新拒否の可否や適法な更新拒否の方法などについて専門弁護士が解説します。

大家側だけでなく借主側にとってもためになる内容となっておりますので、借主の方もご一読ください。

この記事を監修したのは

代表弁護士 春田 藤麿

第一東京弁護士会 所属

経歴

慶應義塾大学法学部卒業
慶應義塾大学法科大学院卒業
都内法律事務所勤務
当事務所開設

資格

宅地建物取引士
情報処理安全確保支援士

詳しくはこちら

更新拒否の基礎知識

賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約があります。多くの普通借家契約は2年の契約期間となっており、2年が経つとその後も契約が更新されていきます。

更新拒否とは、この普通借家契約の契約更新を大家が拒否することを言います。他方、定期借家契約は、賃貸期間の満了をもって当然に契約は終了し更新はありませんので更新拒否は問題になりません。

賃貸借契約の更新拒否をする場合、賃貸期間満了の1年前から6か月前の間に契約を更新しない旨を通知する必要があります（借地借家法第26条第1項）。このように法律上、更新拒否の通知ができる期間も決まっており、いつでも更新拒否の通知ができるわけではありません。

大家からの更新拒否は可能なのか

上記のとおり普通借家契約の更新拒否をするには事前に通知が必要とされています。しかし、通知をすれば必ず賃貸借契約は更新されずに終了となるのではありません。むしろ、原則は更新拒否は認められず、賃貸借契約は継続されることになります。

借地借家法は、更新拒否に正当事由がなければ更新拒否はできないとしており、この正当事由の認定のハードルは相当高く設定されています。容易に物件を追い出されるような事態を防ぎ、賃借人を保護するためです。

このように、大家が賃貸借契約を更新拒否すること自体は法律上可能ではありますが、容易には認められないのです。

更新拒否が可能な4つのケース

上記のとおり、大家が賃貸借契約を更新拒否するためには借地借家法の定める正当事由が必要です。

では、どのような場合に正当事由が認められるのか。以下4つのケースを見てみましょう。

1つずつ見ていきましょう。

ケース1：大家自身が建物の使用を必要とする

更新拒否が可能なケースの1つ目は、大家自身が建物の使用を必要とするケースです。

生活の困窮などにより、大家が対象建物を使用する必要性が高い場合には正当事由が認められて更新拒否ができる可能性があります。

居住する場合で必要性が認められた過去のケースでは、大家が高齢で身体の不調によって家族と同居して老後の面倒を見てもらうために、対象建物への入居が必要であると認められた判例があります。（東京地判平成21・3・12）

また、営業行為で使用するケースでも、大家が獣医医院の開業を検討しており、動物を扱うため対象建物以外の場所での開業が事実上不可能であることが認められたケースや（東京地判昭和55・8・15）、大家が経済的に困窮しており、収入を確保するために対象建物でパチンコ営業をする必要がある場合などがあります（東京高判昭和60・4・19）。

ケース2：入居者に債務不履行がある

更新拒否が可能なケースの2つ目は、入居者に債務不履行があるケースです。賃貸借契約の債務不履行、つまり契約違反の事実も正当事由の判断において賃借人に不利に考慮されます。

たとえば、入居者が家賃を何度も滞納しているという事実によって正当事由が認められて更新拒否ができる可能性があります。また、借主が無断で建物を改装したり、近所に著しく迷惑をかけているという事情も債務不履行となり更新拒否ができる可能性があります。

なお、契約違反の程度が信頼関係を破壊する程度に至っている場合には、賃貸借契約の解除が可能ですからそもそも更新拒否の必要はありません。例えば、家賃を3か月以上滞納しているような場合には賃貸借契約の解除が認められる可能性が高いでしょう。

ケース3：建物の老朽化

更新拒否が可能なケースの3つ目は、建物の老朽化が著しい場合です。

倒壊の危険性があるような著しく老朽化が進んでいるような場合は、入居者の安全のためにも建て替えの必要性が認められ、正当事由があるとして更新拒否ができる可能性が高くなります。

とはいえ、築40年くらいでも木造でなく新耐震基準の建物であれば老朽化の一事情だけで正当事由が認められる可能性は低く、相応の立ち退き料の支払いがあって初めて正当事由が認められるでしょう。他方で、老朽化が著しくその事情だけで正当事由が認められるようなケースでは立ち退き料の支払いも不要となることがあります。

ケース4：財産上の補償をする

更新拒否が可能なケースの4つ目は、財産上の補償、つまり立ち退き料の支払いをするケースです。

上記で説明してきたような老朽化、大家の自己使用の必要などの事情だけでは正当事由が認められない場合に、立ち退き料の支払いによって正当事由が補完されることになります。このような補完材料ですから、全く立ち退きの必要性がないのに立ち退き料だけで正当事由が認められることはありません。

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また、金銭的な補償以外にも、大家の方から明渡し請求に際して対象建物に代わる代替不動産を用意している場合などは、正当事由が認められやすくなります。

正当事由に関する4つの判例

賃貸借契約の更新拒絶の正当事由に関する判例を4つ紹介します。

大家自身に物件を使用する理由が生じた場合

1つ目は、大家自身に物件を使用する理由が生じた場合の判例です。

娘と同居するために、借家を改造し、現在居住している建物と一体のものとして利用することを理由とした倉庫賃貸借の解約申入れについて、立退料100万円で正当事由が認められると判断した判例があります。

建物の大家側の事情と賃借人側の事情とを詳細に認定した上、大家側の方が建物を使用する必要性が大きいと判断し、約3年分の賃料に相当する100万円の立ち退き料の支払いを条件として正当事由を認めました。

参考：大阪地判昭和59年11月12日 判例タイムズ546号176頁

自己使用が必要になったら解約すると約束していた場合

2つ目は、自己使用が必要になったら解約すると約束していた場合の判例です。

大家一家はしばらくアメリカで生活することから賃借人に部屋を貸していました。渡米の際、大家と賃借人は下記のような契約を結んでいました。

「将来帰国するなどして自己使用の必要が生じた場合には賃貸借契約を解約し、賃借人は大家に対し本件建物を明け渡す」

もちろんこのような契約をしても正当事由が不要になるわけではありません。

しかし、数年後に帰国した大家は、賃貸している物件以外に所有する物件がなかったため、帰国後しばらくは親戚の家に身を寄せながら生活をしていました。しかし親戚の家は狭く、親とも同居したいと考えていたという事情もあり、裁判所は立ち退き料の支払いを求めずに大家側が主張する正当事由を認めました。

参考：東京地判昭和60年2月8日 判例時報1186号81頁

老朽化の進んだ建物の取り壊しのための更新拒絶の場合

3つ目は、老朽化の進んだ建物の取り壊しのための更新拒絶の場合の判例です。

大家はビルで専門学校を経営していましたが築35年を経過しており老朽化していることからビルの建て替えを計画しました。入居している飲食店のテナントが退去に反対したため正当事由をめぐる裁判となりました。

競争が激化している専門学校業界で生徒を集めるには建て替えの必要性は確かにあること、20年の賃貸期間で借主の投下資本は回収されていること、当該店舗の売上が会社全体の売上に占める割合はわずかであることなどを考慮して、家賃の3年分に相当する4000万円の立ち退き料の支払いを条件として正当事由を認めました。

参考：東京地判平成8年5月20日 判例時報1593号82頁

土地の有効利用のために更新拒絶をする場合

4つ目は、土地の有効利用のために更新拒絶をする場合の判例です。

賃貸用ビルの建設計画に基づいて、その範囲の土地建物を順次取得を進めていたが、その地区において出版業を営む賃借人が立ち退きを拒否しました。

裁判所は、大家が計画について事前に説明せずに突如として立ち退きを求めた経緯、大家は自己使用ではなく賃貸用物件を建築する予定であること、賃借人は十数年同物件で営業しているおり引き続き使用する必要性があることなどの事情を考慮しました。

結論として、1000万円以上の立ち退き料を提示したり、代替物件の紹介をした事情を考慮してもなお正当事由は認められないと裁判所は判断し、大家の請求を棄却しました。

参考：東京地裁判決平成元年6月19日 判例タイムズ713号192頁

更新拒否をスムーズに行なうための方法

更新拒否をスムーズに行なうための方法は以下の3つです。

1つずつ見ていきましょう。

法律で定められた期間に更新拒否の通知を送る

1つ目は、法律で定められた期間に更新拒否の通知を送ることです。

更新拒否が法律上の効力を発揮するためには、前提として法律で定められた期間に入居者へ通知を送る必要があります。

以下、賃貸借契約の期間が定められている場合と定められていない場合に分けてご解説します。

期間の定めのある契約

契約に期間の定めがある場合は、契約期間満了日の1年前から6か月前に「契約を更新しない」旨の通知を借主に送る必要があります。この期間に通知を送らなかった場合は契約が法定更新されることになるため注意が必要です（借地借家法第26条1項）。

なお、更新拒否の通知は、確実に通知したことの記録を残すため、配達証明付きの内容証明郵便を利用して行ないます。また、更新拒否の通知を行なった場合でも、契約期間満了後に借主が継続して建物を使用しているときは、大家は遅滞なく反対の意思表示を行なう必要があります（借地借家法第26条2項）。

期間の定めのない契約

契約に期間の定めがない場合は、原則としていつでも解約の申入れが可能です。もちろん、解約申し入れには、大家側の正当事由が必要です。

正当事由があれば解約申入れを行なってから6か月経過した時点で契約が終了することになります（借地借家法第27条1項）。なお、契約の期間に定めがある場合と同様に、契約期間満了後に借主が継続して建物を使用している場合は、大家は遅滞なく反対の意思表示を行なう必要があります（借地借家法第27条2項）。

借主へ伝える立ち退き通知の書き方・文例は、こちらの記事で解説しています。

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更新拒否に該当する正当事由を十分に検討し慎重に進める

2つ目は、更新拒否に該当する正当事由を十分に検討し慎重に進めることです。

更新拒否を行なうときには「正当事由」が必要になりますが、借地借家法第26条は借主保護の観点が強いルールであるため、大家側の正当事由を主張するためには現状が十分な事由にあたるのかどうかを慎重に検討していく必要があります。

基本的には、大家側と入居者側のそれぞれにおいて、その建物を使用する必要性がどれくらいあるのかを検討した上で正当事由にあたるかどうかを判断されます。

そして、その比較だけではどちらの必要性が重いか判断できない場合に、立ち退き料など、その他の補充的な要因を加えて検討されることが一般的です。

更新拒否の交渉に慣れている弁護士に依頼する

3つ目は、更新拒否の交渉に慣れている弁護士に依頼することです。

立ち退き問題の専門弁護士は多数の同種案件を対応してきた経験があります。正当事由が認められる可能性についての検討を踏まえて、どのような交渉をしていくのが最適か戦略を立てます。

大家と賃借人の当事者同士ですと無用に感情的な対立が生じて、立ち退き交渉が難航するケースはよくあります。専門弁護士であれば対立を避けてスムーズな立ち退きを実現するための交渉を行ってくれます。大家側も賃借人側もいずれの立場でも専門弁護士に相談、依頼が可能です。

大家から賃貸契約を解約されそうな場合の対処法

「更新拒否」と「大家からの契約解約」は、使われる言葉が異なりますが、法的に求められる要件は共通しています。どちらも、正当事由がなければ大家側の申し出は効力を持ちません。

「更新拒否」と「解約」の違い

更新拒否は、契約期間が定められている普通借家契約において、契約期間の満了時に「次回は更新しない」と大家が通知するケースです。

一方、大家からの契約解約（解約申入れ）は、契約期間が定められていない契約、または期間の定めにかかわらず大家が契約を終了させようとするケースを指します。いずれも、借地借家法上の正当事由がなければ大家の申し出は認められません。

賃借人は、更新拒否であれ解約通知であれ、正当事由の有無を確認する前に退去に応じる必要はありません。

大家から解約通知を受けた場合にすべきこと

大家から「契約を解約したい」「退去してほしい」と伝えられた場合でも、まず以下の点を確認することが重要です。

• 通知の内容が書面（内容証明郵便等）で交付されているか
• 通知の理由として挙げられている事情が正当事由に該当するか
• 立退料の提示がある場合、その金額が適切かどうか

大家からの解約通知を受けた段階では、退去期限に応じる前に正当事由の有無と立退料の相当性を確認することが最も重要です。一方的に設定された退去期日であっても、合意なく退去を強制することは法律上できません。

不当な要求と感じる場合には、早めに弁護士に相談することをお勧めします。

まとめ

今回は、賃貸借契約の更新拒否、正当事由などについて解説しました。

適法な更新拒否は簡単ではなく、大半のケースでは正当事由が認められない状況下での立ち退き交渉が必要となります。更新拒否をしたい大家側、更新拒否をされた借主側いずれの立場の方も、更新拒否が問題になったときはまずは専門弁護士に無料でご相談ください。

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