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LINEで相談賃貸物件を売却したい！入居者との立ち退き交渉を成功させる手順
2026年04月15日
賃貸物件の売却を考えているものの、入居者がいることで一歩踏み出せずにいませんか？
特に「立ち退き交渉」は、法的な知識やデリケートな対応が求められるため、多くのオーナー様にとって大きな課題です。
この記事では、立ち退き交渉を成功させるための法的な正当事由、具体的な手順、立ち退き料の相場、さらにはトラブルになった場合の対処法まで、必要な情報を網羅的に解説します。
スムーズな賃貸物件の売却を実現し、最適な結果を得るために、ぜひ最後までお読みください。
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賃貸物件の入居者に立ち退きを要求するための法的知識
入居者に対して立ち退きを求める場合、日本の法律、特に借地借家法に基づいた適切な手続きが必要です。
オーナーの都合だけで一方的に退去を求めることはできません。
貸主からの解約には「正当事由」が必須
借地借家法第26条および第28条により、貸主が賃貸借契約の更新を拒絶したり、期間の定めのある賃貸借契約を解約したりする場合、正当な事由がなければ、その意思表示は認められません。
この「正当事由」の有無が、立ち退き交渉の成否を分ける最も重要なポイントとなります。
具体的には、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、更新しない旨の通知（更新拒絶通知）を送る必要がありますが、この通知にも正当事由が求められます。
正当事由について、こちらの記事で具体的な判例を紹介しています。
正当事由が認められるケースとは
正当事由は、単一の明確な基準があるわけではなく、様々な事情を総合的に考慮して判断されます。
主な考慮要素は以下の通りです。
貸主と借主が建物の使用を必要とする事情
貸主自身が住む必要がある場合、またはその家族が住む場合など。
借主もその建物を生活の本拠としているため、双方の使用の必要性を比較衡量します。
賃貸借の経緯
契約締結の経緯、これまでの賃料の支払い状況、信頼関係の有無など。
建物の老朽化の状況
耐震性が低い、修繕が困難なほど老朽化が進んでいるなど。
建物の建て替えや大規模な改修が必要な場合も考慮されます。
立ち退き料の提供
後述しますが、立ち退き料の提供は正当事由を補完する重要な要素です。
代替物件の提供
貸主が借主に対して代替となる物件を提供できるかどうかも考慮されます。
これらの事情が複合的に考慮され、最終的に裁判所が判断することになります。貸主側の都合だけでは、正当事由が認められにくい傾向にあります。
立ち退き料は正当事由を補う重要な要素
正当事由が認められるかどうかの判断において、立ち退き料の提供は非常に重要な役割を果たします。
たとえ貸主の正当事由が単独では弱いと判断される場合でも、相当な立ち退き料を提供することで、その正当事由を補強し、全体として「正当事由あり」と判断される可能性が高まります。
立ち退き料は、単なる迷惑料ではなく、入居者が転居を余儀なくされることによって生じる経済的・精神的負担を補償するためのものです。
具体的には、引越し費用、新しい住居の初期費用（敷金・礼金、仲介手数料など）、新居の家賃差額などが含まれることが一般的です。
事業用物件の場合は、営業補償なども加味されます。
立ち退き料の提示は、入居者の理解を得てスムーズな交渉を進める上でも不可欠な要素となります。
立ち退き交渉を成功させる5つの手順
入居者との立ち退き交渉は、デリケートで専門的な知識を要するプロセスです。
感情的にならず、計画的かつ段階的に進めることが成功の鍵となります。
売却計画と立ち退き条件を固める
まず、賃貸物件を売却する具体的な計画と、それに基づいて入居者に提示する立ち退き条件を明確に固める必要があります。
売却の目的と時期
いつまでに、どのような形で売却したいのか。
立ち退き希望時期
入居者にいつまでに退去してほしいのか。
立ち退き料の予算と内訳
いくらまで支払うことができるのか。引越し費用、新居の初期費用、家賃差額補填など、具体的に何を含めるかを検討します。
その他支援策
次の住居探しへの協力、引越し業者の手配など。
これらの条件を事前に固めることで、交渉の軸がぶれず、一貫性のある対応が可能になります。
この段階で、弁護士などの専門家に相談し、法的な助言や相場の情報を得ておくことを強くお勧めします。
入居者へ立ち退きを依頼し事情を説明する
立ち退き交渉の第一歩は、入居者への丁寧な依頼と、売却に至った事情の説明です。
書面による通知
口頭だけでなく、書面（内容証明郵便など）で売却の意向と立ち退きを依頼する旨を通知しましょう。
法的な効力を持たせるため、専門家と相談して文面を作成することが望ましいです。
事情説明
なぜ売却するのか、その背景を誠実に、かつ感情的にならず説明します。
例えば、老朽化による建て替え、自己居住目的、経営上の理由など、具体的な事情を伝えることで、入居者の理解を得やすくなります。
感謝と配慮
長年の入居への感謝を伝え、立ち退きによって生じる迷惑や不便に対し、真摯な配慮を示す姿勢が重要です。
入居者の状況（高齢、子育て世帯、病気など）を考慮し、寄り添う姿勢を見せることが円滑な交渉に繋がります。
立ち退き料や退去時期について交渉する
入居者が立ち退きの意向に同意してくれたら、具体的な条件、特に立ち退き料の金額と退去時期について交渉を進めます。
条件の提示
事前に固めた立ち退き料の提案額を提示し、その内訳（引越し費用、新居初期費用など）を明確に説明します。
入居者の希望をヒアリング
入居者がどのような条件を望んでいるのか、次の住居の目処は立っているかなどを丁寧に聞き取ります。
退去時期や立ち退き料の金額について、入居者側の具体的な要望があれば、できる限り柔軟に対応する姿勢を見せることが重要です。
強引な交渉は避ける
高圧的、強引な交渉はトラブルの元となります。あくまで合意形成を目指し、対話を通じて解決策を探ります。
必要であれば、弁護士に交渉の代理を依頼することも検討しましょう。
交渉内容を書面（立ち退き合意書）に残す
口頭での合意は後々のトラブルの元となるため、交渉で合意に至った内容は必ず書面（立ち退き合意書）に残します。
合意書に記載すべき項目
- 賃貸借契約の解約日（退去期限）
- 立ち退き料の金額と支払い時期、支払い方法
- 引越し費用の負担に関する取り決め
- 原状回復義務の免除に関する取り決め（通常、立ち退き交渉の場合は原状回復義務を免除することが多い）
- 次の住居探しの協力に関する事項
- その他、入居者と貸主の間で合意した特約事項
弁護士によるリーガルチェック
合意書は法的な拘束力を持つ重要な書類です。
トラブルを避けるためにも、弁護士によるリーガルチェックを受けることを強く推奨します。
入居者の退去と物件の明け渡しを確認する
合意書に基づき、入居者が退去する際には以下の点を確認します。
退去時の立ち会い
退去日に物件に立ち会い、鍵の引き渡しを受けます。
物件の状態確認
合意書で原状回復義務が免除されている場合でも、物件の大きな破損などがないかを確認します。
立ち退き料の支払い
合意書で定めた時期と方法に従い、立ち退き料を支払います。
通常は、鍵の引き渡しと同時に支払われることが多いです。
各種精算
未払い家賃や公共料金など、精算すべき事項がないかを確認し、必要に応じて清算します。
すべての手続きが完了し、物件が完全に明け渡されたことを確認できれば、立ち退き交渉は無事に成功したことになります。
立ち退き料の相場と交渉のポイント
立ち退き交渉において、金銭的な側面である立ち退き料は最も重要な要素の一つです。
その相場と、交渉を有利に進めるためのポイントを理解しておくことが不可欠です。
立ち退き料の相場は家賃の6ヶ月〜1年分が目安
立ち退き料に明確な法的基準はありませんが、一般的には「家賃の6ヶ月分から1年分」が目安とされています。
しかし、これはあくまで目安であり、ケースバイケースで金額は大きく変動します。
変動要因としては、以下のようなものがあります。
物件の所在地や築年数
都市部で需要が高い物件や、老朽化が進んでいる物件では、相場が変動しやすいです。
入居期間
長期間住んでいる入居者ほど、生活基盤の移動に伴う負担が大きいとみなされ、立ち退き料が高くなる傾向があります。
入居者の属性
高齢者、子育て世帯、病気療養中の人など、転居が困難な状況にある入居者に対しては、より手厚い補償が求められることがあります。
貸主の正当事由の強弱
貸主の正当事由が弱いほど、立ち退き料で補強する必要があるため、金額が高くなる傾向があります。
立ち退き料の相場について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
立ち退き料の内訳と考慮すべき費用
立ち退き料は、単なる「迷惑料」ではなく、入居者が転居によって被る経済的損失を補償する費用です。
その内訳は多岐にわたります。
引越し費用
荷物の運搬費用、梱包費用など。実費を全額補償するのが一般的です。
転居先の初期費用
新しい賃貸物件を借りる際の敷金・礼金、仲介手数料、火災保険料など。
新居の家賃差額
転居先の家賃が既存の家賃より高くなる場合、その差額を一定期間（例：6ヶ月～1年分）補填する費用。
慰謝料・迷惑料
転居に伴う精神的・時間的負担に対する慰謝料的な要素。
事業用物件の場合の営業補償
店舗や事務所の場合、移転に伴う売上減少や移転費用、内装工事費用など、多額の営業補償が必要となることがあります。
これらの費用を総合的に考慮し、入居者が次の生活を円滑に始められるような金額を提示することが、交渉をスムーズに進める上で重要です。
交渉を有利に進めるためのポイント
立ち退き交渉を円滑かつ有利に進めるためには、いくつかのポイントがあります。
早期の申し出
できるだけ早い段階で入居者に売却・立ち退きの意向を伝えることで、入居者が次の住まいを探す時間を確保でき、トラブルになりにくくなります。
誠意ある対応
高圧的な態度は避け、常に誠意ある姿勢で臨むことが重要です。
入居者の状況に配慮し、寄り添う姿勢を見せることで、信頼関係を築きやすくなります。
専門家の介入
弁護士などの、専門家のアドバイスを受けたり、交渉の代理を依頼したりすることで、法的なリスクを回避し、適切な条件での合意を目指すことができます。
具体的な代替物件の提示
可能であれば、入居者の希望に合った代替物件の情報を提供したり、仲介会社を紹介したりすることで、入居者の転居へのハードルを下げることができます。
曖昧な返答を避ける
提示する条件や質問への回答は、常に明確かつ具体的に行いましょう。
曖昧な返答は不信感を招き、交渉を停滞させる原因となります。
立ち退き交渉がトラブルになった場合の対処法
立ち退き交渉はデリケートな問題であり、時にはトラブルに発展することもあります。
交渉が決裂した場合に備え、法的手続きや専門家への相談といった対処法を知っておくことが重要です。
交渉が決裂した場合の流れ
入居者との話し合いでは合意に至らず、交渉が決裂してしまった場合、以下のようなステップをたどることが考えられます。
交渉のやり直し
一度決裂しても、再度条件を見直したり、別の専門家を交えたりして交渉を試みることもあります。
調停の申し立て
裁判所の調停委員会に「借地借家に関する調停」を申し立てることができます。
調停は非公開の話し合いの場で、調停委員が双方の意見を聞き、解決策を仲介してくれます。当事者間の合意に基づいた解決を目指すもので、強制力はありません。
訴訟の提起
調停でも合意に至らない場合、最終的な手段として「建物明渡請求訴訟」を裁判所に提起することになります。
法的手続き（建物明渡請求訴訟）も視野に入れる
建物明渡請求訴訟は、貸主が裁判所に訴えを起こし、裁判所の判決によって入居者に物件の明け渡しを命じてもらう手続きです。
裁判所の判断
裁判では、貸主の「正当事由」の有無が厳しく審査されます。
立ち退き料の金額も、裁判所の判断によって決定されることになります。
時間と費用
訴訟は、一般的に解決までに数ヶ月から1年以上かかることがあり、弁護士費用や裁判費用など、多額の費用が発生します。
精神的な負担も大きくなります。
強制執行
判決で明け渡しが命じられたにもかかわらず、入居者が退去しない場合は、裁判所の執行官による「強制執行」を申し立てることになります。
これは最終的な手段であり、入居者の荷物を運び出して鍵を交換するなど、強制的に物件を明け渡させるものです。
立ち退き交渉は弁護士への相談がおすすめ
立ち退き交渉は、法的知識、交渉術、そして心理的な配慮が求められる非常に複雑なプロセスです。
トラブルを未然に防ぎ、スムーズな解決に導くためには、弁護士への相談を強くお勧めします。
弁護士に相談するメリットは以下の通りです。
法的アドバイス
借地借家法に基づき、貸主の正当事由が認められるか、適切な立ち退き料の目安はどのくらいかなど、法的な観点からの正確なアドバイスが受けられます。
交渉の代理
弁護士が交渉の代理人となることで、入居者との直接交渉による感情的な対立を避け、冷静かつ専門的な立場で交渉を進めることができます。
書類作成
立ち退き依頼書、立ち退き合意書、内容証明郵便など、法的に有効な書類の作成を依頼できます。
裁判手続きの対応
調停や訴訟に発展した場合でも、弁護士が代理人として法的手続きを適切に進めてくれます。
弁護士に相談することで、オーナー様の負担を軽減し、法的なリスクを回避しながら、最善の解決策を見つけることができるでしょう。
物件の売却を検討している場合、「売却を仲介してくれる不動産会社に、立ち退き交渉も一緒にお願いしてしまおう」とお考えになる方も多いかもしれません。
しかし、弁護士資格を持たない不動産会社が、オーナー様に代わって立ち退き条件の交渉を行うことは、法律（弁護士法）で禁止されている「非弁行為」にあたる恐れがあります。
思わぬトラブルに巻き込まれないためにも、以下の記事で注意点をご確認ください。
よくある質問（FAQ）
Q：「物件を高く売りたいから」という理由だけで、入居者に立ち退きを要求することは可能ですか？
A：「物件を高く売りたい」という貸主の都合だけでは、正当事由として認められるのは難しいのが実情です。
日本の借地借家法は、居住者の保護を厚くしているため、貸主の都合のみで立ち退きを要求することは原則としてできません。
ただし、この理由に加えて、物件の著しい老朽化や自己使用の必要性、そして十分な立ち退き料の提供といった複数の要素が複合的に考慮されれば、全体として正当事由が認められる可能性はあります。
特に立ち退き料の提供は、貸主の正当事由を補完する重要な要素となります。
Q：立ち退き交渉にかかる費用は、誰が負担するのですか？
A：立ち退き交渉にかかる費用、特に立ち退き料は、貸主（物件オーナー）が負担するのが一般的です。
立ち退き料は、入居者が転居によって被る経済的・精神的負担を補償するもので、引越し費用、新居の初期費用、新居の家賃差額などが含まれます。
また、交渉を弁護士に依頼した場合の弁護士費用も、原則として依頼主である貸主が負担します。
Q：立ち退き交渉にはどれくらいの期間がかかりますか？
A：立ち退き交渉にかかる期間は、ケースによって大きく異なります。
入居者がスムーズに合意すれば数ヶ月で済むこともありますが、交渉が難航したり、調停や訴訟に発展したりした場合は、半年から1年以上かかることも珍しくありません。
借地借家法では、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに更新拒絶通知を出す必要があり、この期間も考慮に入れる必要があります。
売却時期が決まっている場合は、できるだけ早めに交渉を開始することが重要です。
Q：入居者が立ち退きを拒否した場合、どうなりますか？
A：入居者が立ち退きを拒否し、交渉が合意に至らない場合、貸主は調停や訴訟といった法的手続きに進むことになります。
まずは裁判所に「借地借家に関する調停」を申し立て、調停委員を交えて話し合いを試みます。それでも合意できない場合は、最終手段として「建物明渡請求訴訟」を提起し、裁判所の判決によって明け渡しを求めることになります。
ただし、これらの法的手続きには時間と費用、精神的負担が大きくかかることを覚悟しておく必要があります。
Q：どのような場合に弁護士に相談すべきですか？
A：立ち退き交渉を検討する際は、早い段階で専門家に相談することをお勧めします。 特に以下のような場合は必須と言えます。
- 正当事由が認められるか不安がある場合。
- 立ち退き料の相場や内訳について知りたい場合。
- 入居者との交渉に自信がない、あるいは感情的な対立を避けたい場合。
- 入居者との関係が悪化している、または拒否の姿勢が強い場合。
- 立ち退き合意書の作成が必要な場合。
調停や訴訟に発展しそうな場合。 弁護士は法的な側面から、不動産会社は市場や売却の側面から、それぞれ適切なアドバイスやサポートを提供してくれます。
まとめ
賃貸物件の売却において、入居者との立ち退き交渉は避けて通れない課題となることがあります。
立ち退き交渉を成功させるためには、まず借地借家法に定められた「正当事由」の理解が不可欠です。
複雑で専門的な要素が多い立退き問題に直面した際は、不動産会社や特に弁護士といった専門家の力を借りることを強くお勧めします。
適切な知識と手順、そして専門家のサポートを得ることで、円滑な解決と、オーナー様の希望する売却を実現できる可能性が高まります。
※内容によってはご相談をお受けできない場合がありますので、ご了承ください。
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