借地の立退料の相場は？金額の決め方や内訳を弁護士が解説
最終更新日: 2023年11月23日
- 借地の立退料の相場金額はどのように決まるのか
- 借地における立退料相場の内訳を知りたい
- 借地での立退料の決定をスムーズに進めるために押さえるべきポイントを整理したい
借地の立退交渉を行うときでも、賃貸人の都合による立ち退きであれば立退料を支払うことが通例です。ただ、知識や経験がないと、いくら立退料を支払えばいいのかわからないものです。
今回は、多くの立ち退き交渉を解決に導いてきた専門弁護士が、借地の立退料の相場における、金額の決め方や内訳について詳しく解説します。
借地にも立退料の相場はあるのか？
結論から言うと、立退料は法律で相場が明確に決まっているわけではありません。借地の価額、借地の広さ、借地の用途などによって、立退料の算定は千差万別だからです。
また、立退料の金額に大きな影響を与えるのは、借地人（地主）の正当事由です。「地主に借地利用を認める必要性の程度」と「立ち退きを命じたときの借地人の負担の大きさ」により、立退料の金額は大きく変わってきます。借地上にある建物の残存価値も、大きな算定要素になるでしょう。
そのため、立退料の相場を決めるには、個別具体的な判断が不可欠となり、立ち退き関して専門的な知識や経験が必要となります。
借地の立退料の相場金額の決め方
次に、立退料の相場金額の決め方を解説します。
立退料の相場金額は、基本的には双方の話し合いにより決定されます。具体的には、借地契約がなされた経緯やこれまでの土地の利用状況などを考慮して、どの程度立退料を上乗せすれば双方が納得できるかという観点から決まります。
立退料にはいくつかの算定要素があります。ただ、立退料は賃貸人の都合を優先させるための補完という意味合いが強いため、算定要素のすべてが認められるとは限りません。
借地における立退料相場の内訳
ここでは、借地における立退料相場の内訳を5つ紹介します。
- 借地権の補償
- 引っ越し料
- 営業補償
- 新規賃料との差額の補償
- 建物の買取り
では、1つずつ紹介します。
借地権の補償
借地における立退料相場の内訳の1つ目は、借地権の補償です。
過去の判例では借地権価格（借地権者として地位自体に認められる財産的価値）を算定し、借地権価格のうち何割かを立退料とする判例が多いようです。
借りた土地に建物を建築して利用しているときには、借地人には借地権（土地を利用できる権利）が発生します。借地権には一定の価値が認められ、借地権の評価額を借地権価格と言います。
具体的に借地権価格の何割を立退料とするかは、前述のとおり、「地主に借地利用を認める必要性の程度」と「立ち退きを命じたときの借地人の負担の大きさ」を考慮して決定します。
引っ越し料
借地における立退料相場の内訳の2つ目は、引っ越し料です。
借地から立ち退いた後には、当然別の物件に引っ越しする必要があります。そのため、多くの場合引っ越しにかかる費用は立退料の内訳に含まれます。しかし、実際に引っ越しにかかる費用は立退をして引っ越ししないとわかりません。そのため、見積をとるなどして暫定的な引っ越し費用を算出して請求することが一般的です。
営業補償
借地における立退料相場の内訳の3つ目は、営業補償です。
借地でビジネスを行っていた場合、借地人は立退が始まってから新しい物件への引っ越しが完了するまで休業せざるをえません。そのため、その間は収入が途絶えます。営業補償には、収入から経費を引いた利益を補償するのが一般的ですが、この収入や経費についてどのように考えるのかケースによって異なってきます。
将来の収支がどうなるかはあくまで過去の実績を踏まえた予測ですから、交渉によって双方が納得できる着地点を探る必要があります。
新規賃料との差額の補償
借地における立退料相場の内訳の4つ目は、新規賃料との差額の補償です。
立ち退きを行った後に、借地人は新たな物件を探す必要があります。そのときは、できれば環境が大幅に変わることがない物件を探したいと考える方が多いでしょう。ただ、そのような物件は選択肢も限られてしまい、以前よりも賃料が高額となってしまうことも少なくありません。
賃料が高くなったことにより、借地人にかかる金銭的負担は大きくなります。そのため、そのような負担を軽減するために新規賃料との差額を補償することが一般的です。
新規賃料との差額を補償する期間は、1～3年分が一般的です。具体的な補償期間は賃貸人側の正当事由によって決定され、正当事由が強いほど短期間、弱いほど長期間認められる傾向があります。
建物の買取り
借地における立退料相場の内訳の5つ目は、建物の買取りです。
借地人が立退を行うとき、借りていた土地に建てた借地人所有の建物を、地主に買い取ってもらう権利があります。これを建物買取請求権といいます。このとき、地主の承諾は不要で、借地人の請求のみで成立します。
また、売買価格は時価で決定されます。基本的に、借地権価格は売買価格に含まれませんが、建物の存在する場所的環境を考慮して決定されます。以上のことから、原則として地主は建物買取請求権を拒否することはできません。
立退料には建物価格が含まれていないことがほとんどのため、借地の立退を要求されたときには、必ず建物買取請求権を行使しましょう。
借地での立退料相場の決定をスムーズに進めるために
ここでは、借地での立退料相場の決定をスムーズに進めるために押さえるべきポイントを2つ紹介します。
- 過去の判例を確認
- 弁護士に相談する
それでは、1つずつ紹介します。
過去の判例を確認
借地での立退料相場の決定をスムーズに進めるために押さえるべきポイント、1つ目は過去の判例を確認することです。
そもそも立退料は元々は存在していませんでした。ただ、裁判を行う上で賃貸人が貸借人に対して補償金の支払いを求めるようになった結果、補償金の存在によって立退きで起こった様々な問題が解決されてきました。このような裁判例が多数生まれたことで、立退料というものが定義されました。
そのため、立退料を決めるときには過去の判例が大いに参考になります。店舗の立退、オフィスの立退、賃貸物件の立退など、立退料の相場はケースバイケースです。そのため、過去の判例を確認して、類似の判例があればそれを参考に立退料を決めましょう。
過去の判例を参考にするときには、正当事由がどこまで認められるのか確認することが特に重要です。これは、正当事由がどこまで認められるかが、大きく立退料に影響を与えるためです。
弁護士に相談する
借地での立退料相場の決定をスムーズに進めるために押さえるべきポイント、2つ目は弁護士に相談することです。
立退料の相場を決めるには、法律上の専門的な知識が要求されます。そのため、立退料の決定にさいしては弁護士に相談することも有効です。弁護士は法律の専門家なので、立退料を決めるときにも法律的な検討が可能となります。
また、賃貸人の代理として立退交渉を行うことができるのは、弁護士のみです。不動産会社などに代理の依頼を行うことは、違反行為となります（非弁行為）。
弁護士事務所には、初回の相談は無料となっている事務所が多数存在します。そのため、初回相談を使って複数人の弁護士に相談し、一番良いと感じた弁護士事務所の弁護士に相談しましょう。
まとめ
今回は、借地の立退料の相場における、金額の決め方や内訳について詳しく解説しました。
立退料は明確に相場が決まっていません。そのため、立退に関する知識や経験が必要となります。また、立退の交渉自体がトラブルに発展しやすい性質をもっています。そのため、できる限りトラブルを回避してスムーズに立退交渉を進めて、立退料を決めたいときは立ち退き問題を専門とする弁護士に相談しましょう。
