借地借家法の立ち退き料とは？税金についても専門弁護士が解説
最終更新日: 2023年12月04日
・退去してもらうには立ち退き料を払わないといけないの？
・立ち退きをは幾らくらい貰えるの？
・立ち退き料に税金はかかるの？
本記事をご覧になっている方には、入居者に退去を求めたい大家側の方も退去を求められて言う賃借人側の方もおられるでしょう。そして、退去にあたっては立ち退き料というものが問題になるということをお聞きになったことがあるものと思います。
立ち退き料は法的概念ですし、法律上は必ずしもその扱いが明確ではありません。しっかりと理解したいというニーズはあるかと思いますので、今回は立ち退き料について専門弁護士が解説します。
借地借家法の立ち退き料とは？
まずは立ち退き料の基礎知識について説明をします。
立ち退き料の法的位置づけ
立ち退き料とは、物件からの退去を求める際に賃貸人が賃借人に対して支払う補償のことです。補償の内容としては、引っ越し代、移転先の契約金、休業補償、迷惑料などが含まれます。なぜ、このような補償が必要になるのでしょうか。
賃借人に立ち退きをしてもらうためには賃貸借契約を終了させる必要があります。賃貸借契約は賃貸期間が経過すると法定更新といって自動的に更新されるのが通常です。
そのため、賃貸借契約を終了させるためには賃貸人が賃借人に対して更新拒絶をする必要があります。借地借家法は簡単に賃借人が追い出される事態を防ぐために、賃貸人の更新拒絶には正当事由を要求しています（借地借家法28条）。
この正当事由は、賃貸人と賃借人の物件使用の必要性、物件の現況、賃貸借の従前の経緯などの事情を考慮して判断されます。例えば、賃貸人が自分でその物件に住む必要性があるとか、建物が老朽化しているから建て替える必要があるなどの事情が考慮されます。
もっとも、これらの事情だけで正当事由が認められるケースは少なく、大半のケースでは立ち退き料の支払いが補完材料となって、立ち退き料の支払いがあって初めて正当事由が認めれています。
このように借地借家法の立ち退き料の法的位置づけは、立ち退きの正当事由を認めるための補完材料ということができます。
なお、借地借家法28条の正当事由の考慮事情の一つに「財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出」とありますが、立ち退き料はこの「財産上の給付」にあたります。
立ち退き料の算定方法は？
立ち退き料の概念についてはご理解をいただけたかと思います。上記のとおり、立ち退き料は引っ越し代などの補償ですが、どのようにしてその金額を算定するのでしょうか。
法律上、立ち退き料の算定方法は明示されていません。過去の裁判例では、「引っ越し代＋移転先の契約金（仲介手数料＋礼金）＋現家賃と移転先家賃の差額の1年分から3年分」という算定方法が示されたものもありました。
ただ全てのケースについてこのように算定されるわけではなく、事案ごとの個別的な事情も考慮して立ち退き料は算定されます。
実際の案件では、引っ越し代など立ち退きにあたって発生する費用や事業用物件であれば休業補償の見積りを出して積算したものを基本としつつ、立ち退きによる迷惑の程度や賃貸人の資金力などを考慮して立ち退き料の提示、交渉がなされます。
立ち退き料の相場は？
上記のようにして立ち退き料は算定されますが、どれくらいの金額が相場となるのでしょうか。
一般的な住居であれば、100万円から200万円が相場といえます。ただ、もちろん相場ですから100万円以下になるケースもあれば300万円ほどになるケースもあります。
一方、店舗などの事業用物件の場合には相場を示すことは困難です。
なぜなら、例えば、店舗といってもビジネスの内容は多種多様であり移転にかかる費用も一般化することはできません。また、休業補償についても売上や経費、そして利益がどれくらいであるのかも店舗や会社によって全く異なります。
ただし、事業用物件の場合はやはり住居の立ち退き料よりは高くなるのが通常で、数百万円は普通ですし、1000万円を超える立ち退き料も少なくありません。
借地借家法の立ち退き料の支払いが不要な場合
先ほど立ち退きを求める場合には大半のケースで立ち退き料の支払いが必要になると説明しました。しかし、立ち退き料が不要なケースもありますので以下で説明します。
債務不履行解除が可能な場合
まずは、債務不履行つまり契約違反を理由として賃貸借契約を解除できる場合です。先ほど説明しました借地借家法の正当事由はあくまで非がない賃借人を保護するために求められるものですから、契約違反をしている賃借人の立ち退きには立ち退き料は求められません。
もっとも、賃貸借契約を解除するためには賃貸人と賃借人との信頼関係を破壊する程度の契約違反が必要とされており、軽微な契約違反があっただけでは解除はできません。
家賃滞納を例にすると、過去に1回だけ家賃滞納があった程度では契約解除は認められず、3か月以上滞納状態が続いている程度の契約違反が必要とされます。
定期借家契約の場合
次に定期借家契約の場合です。定期借家契約は更新がない賃貸借契約です。
正当事由が求められるのは賃貸借契約の更新が原則である普通借家契約の場合であり、賃貸期間の満了によって当然に賃貸借契約が終了する定期借家契約の場合には正当事由は求められません。
一定期間の賃貸が終わったら立ち退いて欲しいと当初から考えているのであれば普通借家契約ではなく定期借家契約で賃借人を募集しましょう。
ただし、有効な定期借家契約と認められるには更新がないことを説明した書面の交付など借地借家法で要件が定められていますので、漏れなく満たすように手続きを行わなければなりません。
立ち退き料無しで合意した場合
3つ目のケースは、立ち退き料無しで立ち退くことを合意した場合です。
大半のケースでは立ち退き料が必要となると説明しましたが、現実には、立ち退きを求めたところすんなりと立ち退きに同意する賃借人は一定数います。そのような賃借人の多くは、立ち退き料がもらえることを知らなかったり、本当は立ち退く必要がないのに立ち退かなくてはならないと誤解しているのです。
厳しいですが、知らなかった、誤解していたとはいえ立ち退きに合意してしまった場合には、もはや賃貸人から立ち退き料を支払ってもらうことはできません。
立ち退き料免除特約がある場合？
最後に説明しますのは、賃貸借契約に立ち退き料の請求はできないと定められているケースです。このような立ち退き料の免除特約は有効なのでしょうか。
このような特約は賃借人を保護している法律に反する内容ですから無効です（借地借家法30条）。
よって、このような特約がある場合であっても、立ち退きの正当事由を満たすためには立ち退き料の支払いが必要となります。
借地借家法の立ち退き料と税金
最後に、立ち退き料と税金の関係について少し確認しておきましょう。
立ち退き料に所得税は課税される？
まず、立ち退き料をもらった場合、所得になりますので所得税が課税されます。特に個人の給与所得者の場合には確定申告の経験がない方が多いかと思いますが、確定申告をして必要であれば納税をしなければ脱税になってしまいますので気を付けましょう。
立ち退き料は経費になる？
他方、立ち退き料を支払ったときは、不動産の取得費や不動産所得の必要経費として認められます。
まとめ
以上、立ち退き料について解説しました。
立ち退きを実施したい賃貸人側も立ち退きを求められた賃借人側も、納得のできる解決をご希望でしたら、まずは立ち退き問題の専門弁護士にご相談ください。
※内容によってはご相談をお受けできない場合がありますので、ご了承ください。
