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立退料の相場と計算方法｜居住用・事業用別に弁護士が解説
最終更新日: 2026年06月26日
立退きを求められたとき、多くの人がまず気になるのは「立退料はいくらが相場なのか」という点です。
実際には、立退料に明確な基準はなく、物件の種類や立退き理由、移転に伴う費用などをもとに個別に算定されます。そのため、提示された金額が妥当かどうか判断できず、不安を感じる方も少なくありません。
この記事では、立退料の意味や内訳、居住用・事業用それぞれの相場、計算の考え方、交渉のポイントを整理しました。最終的には専門家のサポートを得ることで、納得のいく金額で合意できる可能性が高まります。
この記事を監修したのは
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立退料とは？
立退料とは、貸主が借主に立退きを求める際に、立ち退きが認められるための「正当の事由」を補完するために支払う金銭的補償のことです。
法律で金額や計算式が決まっているわけではなく、当事者間の交渉によって決まるのが特徴です。
補償の目的は、借主が新しい住居や事業所へ移転するにあたり発生する費用や、生活・営業上の不利益を埋め合わせることにあります。
「正当事由」とは？立退き問題の鍵を握る法的概念
貸主が賃貸借契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れたりするためには、単に「建て替えたい」「自己使用したい」といった貸主の都合だけでは足りません。
借地借家法第28条は、「建物の賃貸人による賃貸借の更新拒絶又は解約の申入れは、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」と明確に定めています。
これは、賃借人が生活や事業の拠点としている建物の安定的な利用を保護するための強力な規定です。正当事由の有無やその強弱は、立退きが認められるか否か、そして立退料の金額に直接的に影響します。
正当事由が認められる条件の詳細は、こちらの記事で解説しています。
「正当事由」を構成する主要な要素と判断基準
裁判所が正当事由を判断する際には、以下の要素を総合的に考慮します。
- 建物の使用を必要とする事情：
貸主がその建物をどうしても使いたいという必要性と、賃借人が使い続けたいという必要性を比較します。
どちらの必要性がより切実かが判断されます（例：貸主が他に居住地がない／賃借人が高齢・病気で転居が困難 など）。 - 賃貸借に関する従前の経緯：
契約締結のいきさつ、過去のトラブルの有無、賃料の支払い状況など。 - 建物の利用状況：
賃借人が建物を適切に使用しているか、契約違反がないか。 - 建物の現況：
老朽化の程度、耐震性、公共事業による収用など。大規模な老朽化や耐震性不足は、貸主側の正当事由を強化する要素となります。 - 財産上の給付（立退料）提供の有無・程度：
最も重要な要素の一つです。
貸主の正当事由が弱い場合でも、十分な立退料を支払うことで正当事由が補完され、立退きが認められることがあります。
正当事由の判断は非常に複雑で、個別の事情によって結論が大きく異なります。
提示された立退料がその正当事由を補完するに足りるかを適切に判断するには専門知識が不可欠ですので、疑問を感じたら弁護士に相談することをおすすめします。
賃借人にとって「正当事由」が弱い貸主への対応
貸主の主張する「正当事由」が弱い、または存在しないと考えられる場合、賃借人は立退きを拒否する強力な法的根拠を持つことになります。
- 安易な合意を避ける：
交渉に応じる前に弁護士に相談し、ご自身の権利を理解してください。 - 具体的な証拠の収集：
使用状況、転居の困難性、代替物件の探しにくさなど、状況を示す客観的な証拠を集めておくと交渉上有利に働きます。 - 弁護士を通じた交渉：
貸主の正当事由の弱点を指摘し、適切な立退料を求める交渉を一任することで、有利な条件を引き出せる可能性が高まります。
賃貸借契約の基礎知識：立退き問題にどう影響するか
立退き問題に直面した際、ご自身の賃貸借契約がどのような種類かを知ることは、適切な対応を考えるうえで非常に重要です。
契約の種類や、貸主からの解約申入れ・更新拒絶が法的に有効かで、賃借人の立場は大きく変わります。
普通借家契約と定期借家契約の違い
賃貸借契約には主に「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、立退きへの影響が大きく異なります。
| 特徴 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 契約更新 | 原則として自動更新（更新が前提） | 契約期間満了で確定的に終了（更新なしが原則） |
| 賃借人保護 | 非常に強い | 比較的弱い |
| 貸主からの解約 | 「正当事由」が必須。立退料で補完されることが多い | 原則として期間満了で終了。中途解約は特約による |
| 立退料の発生 | 貸主都合での立退きには基本的に必要 | 原則として不要（期間満了が前提のため） |
普通借家契約であれば、貸主が一方的に契約を終了させることは非常に困難です。契約書で「定期借家契約」と明記されていなければ、通常は普通借家契約です。
必ずご自身の契約書をご確認ください。
契約期間満了・更新拒絶と「正当事由」
普通借家契約の場合、貸主が更新を拒絶したり期間中に解約を申し入れたりするには、借地借家法が定める「正当事由」が必要です。この正当事由は厳格に判断され、貸主の一方的な都合だけでは認められません。
貸主の必要性が弱い場合や、賃借人の転居が著しく困難な場合などは、高額な立退料を支払うことで初めて正当事由が認められることもあります。
賃貸人からの「解約申入れ」と賃借人の対応
貸主からの解約申入れや更新拒絶通知を受け取った場合でも、それが法的に有効かを確認することが重要です。
- 通知の形式：
書面（内容証明郵便など）で行われているか。 - 期間：
原則として期間満了の1年前から6か月前までに行われているか。 - 内容：
正当事由の具体的な説明があるか。
通知に不備があったり正当事由が不明瞭であったりする場合は、安易に承諾せず弁護士にご相談ください。
賃借人が合意しない限り、貸主は裁判を起こさなければ強制的に退去させることはできません。
家賃滞納など賃借人側の契約違反と立退き
一方で、賃借人が家賃を滞納したり、契約で禁止された行為（無断転貸、ペット飼育違反など）を繰り返したりするなどの重大な契約違反がある場合、貸主は契約を解除し立退きを求めることができます。
この場合は賃借人に落ち度があるため、原則として立退料は発生しない、または極めて限定的になります。
家賃滞納を理由とする立退きの手続きはこちらの記事で解説しています。
立退料の内訳
立退料には、単なる引っ越し費用にとどまらず、多岐にわたる補償要素が含まれます。
- 引っ越し費用：
荷物の運搬費用、引っ越し業者への依頼料。荷物が多い場合は高額化します。 - 新居の契約費用：
敷金・礼金・仲介手数料・保証料など、新しい物件を借りる初期費用。事務所・店舗では保証金が高額になることもあります。 - 事業用移転費用：
店舗・事務所を移す場合の内装工事・看板設置・広告宣伝・設備移設などの費用。 - 営業損失の補填：
移転準備や休業期間による売上減少。店舗では「顧客を失うリスク」まで含めて補償対象となることもあります。 - 生活上の不利益の補填：
通勤時間の増加、生活環境の悪化など、金銭評価しにくい損失も話し合いで加味される場合があります。 - 迷惑料・慰謝料：
裁判所が慰謝料そのものを正面から認めることは多くありませんが、交渉では調整要素として考慮し、賃借人の理解を得やすくするために用いられることがあります。
こうした要素を一つひとつ積み上げることで、最終的な立退料の額が形づくられていきます。
立退料の計算方法
立退料を算定する際には、いくつかの要素を組み合わせて考えます。
単に「家賃の何か月分」という目安はあくまで参考値にすぎず、最終的にはケースごとの事情を具体的に積み上げて算定する必要があります。
立退料を構成する「借家権価格」とは？
特に事業用物件や、居住用でも立地が良く賃料が市場価格より大幅に安い場合などに重要となるのが「借家権価格」です。借家権価格とは、賃借人がその物件を利用する権利の経済的価値を指します。
貸主から見れば「賃借人がいるために自由に売却・利用ができない」という不利益の対価であり、賃借人から見れば「その場所で居住・営業し続けられる」という権利の価値です。
なお、借地権は「土地を借りる権利」、借家権は「建物を借りる権利」を指します。立退き問題で焦点となるのは借家権の価値です。
借地の立退料についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
借家権価格の具体的な算定式とサンプルケース
借家権価格は、一般的に
「（実際支払賃料 － 正常賃料）÷ 還元利回り × 借家権割合」（差額賃料還元法）
で算出されます。借家権割合は全国一律30%です。
例えば、正常賃料が月120万円、支払賃料が月80万円、還元利回りが5%、残存賃貸期間が5年の場合、年差額賃料480万円の残存期間5年分を5%で現在価値に直します。480万円に年金現価係数4.3295を乗じると約2,078万円となり、これに借家権割合30%を乗じて借家権価格は約623万円と算出されます。
更地価格に借地権割合・借家権割合を乗じて算出するアプローチもありますが、立退料の場面では差額賃料還元法を用いることが多いです。
営業損失・休業補償の具体的な算定方法（事業用物件の場合）
店舗や事務所の立退きでは、引っ越し費用だけでなく、移転に伴う営業損失や休業補償が立退料の大きな割合を占めます。
- 逸失利益（売上減少分）：
過去数年間の会計帳簿に基づき、移転期間中・移転後の一定期間に生じる売上減少分を算定します（「（過去の平均売上 － 移転後の予想売上）× 影響期間」）。 - 固定費補填：
休業期間中も発生する賃料・人件費・リース代などの固定費。 - 顧客流出リスク：
移転で失われる可能性のある既存顧客からの収益減少分。地域密着型の店舗ほど大きくなります。 - 税務上の扱い：
事業用物件の立退料は所得税・法人税の課税対象となる場合があります。税理士に相談し、税金対策も含めて検討することが重要です。
立退料の相場は？
立退料に一律の相場はありません。
ただし、用途別の目安と、近時の裁判例で実際に認められた金額を知っておくことで、提示された金額が妥当かどうかを判断する手がかりになります。
代表的なケースを整理します。
| 用途 | 目安レンジ |
|---|---|
| 賃貸マンション・アパート | 賃料の6〜12か月分＋移転費用。 老朽化案件は数十万〜200万円規模の例 |
| 一軒家（賃貸） | 賃料の6〜12か月分＋移転費用 |
| 一軒家（持ち家／再開発・区画整理） | 土地価格・移転補償等を基礎に算定 |
| 店舗・飲食店 | 賃料10万円前後で1,000〜1,500万円規模、飲食店は500万〜4,000万円の幅 |
| 事務所・オフィス | 賃料の6か月〜1年分程度＋設備移設費 |
賃貸マンション・アパート
一般的な目安は家賃の6か月〜12か月分といわれます。
ただし、老朽化による建て替えや修繕が理由の場合は、家賃数か月分でまとまることもあります。逆に、借主が立退きを強く拒否できる事情がある場合には、より高額の補償が提示されることもあります。
老朽化を理由とする立退きでも、貸主の正当事由を補完するために立退料が必要となるのが一般的です。
たとえば東京地裁令和2年2月18日判決は、築45年を超えるアパート（賃料月額4万8000円）について、耐震補強に多額の費用を要する事情等を踏まえ、立退料100万円（賃料の20か月分以上）の支払いを条件に明け渡しを認めています。
もっとも、立退料が常に必要となるわけではありません。
建物の老朽化が著しく、賃借人がその建物を使用し続ける必要性が乏しいと判断された事案では、立退料の支払いなしに明け渡しが認められた裁判例（東京地裁平成27年3月20日、同平成25年1月23日など）もあります。
一軒家
賃貸の場合は、賃貸マンション・アパートと同様に家賃の6か月〜12か月分を目安として立退料が決められることが多いといわれます。
持ち家であっても、再開発や土地区画整理事業により立ち退きを求められることがあり、その場合は土地の価格や移転補償などの要素をふまえて算定されることが多いです。再開発・区画整理に伴う立退きと補償についてはこちらの記事で解説しています。
店舗
店舗の立退きでは、補償額が最も高額になる傾向があります。単なる移転費用だけでなく、営業権の価値や売上減少の補償が交渉の中心になるからです。
小規模な飲食店でも数百万円規模、大型店舗や老舗の店舗では家賃の1〜3年分、ときに数千万円規模に達することも珍しくありません。
実際、東京地裁平成21年11月30日判決は、喫茶店の借家権価格を5,300万円と認定したうえ、代替店舗の確保費用・移転費用・休業補償・顧客減少による損失などを勘案し、合計1億円の立退料を認めました。
事務所
事務所は店舗ほど営業権補償が大きく評価されない一方で、コピー機やサーバーなど設備移設に費用がかかるケースもあります。
相場としては家賃の6か月〜1年分程度に収まることが多いといえるでしょう。
効果的な交渉の進め方と弁護士活用
交渉は、相手方からの提示を受けて終わるものではなく、根拠の確認・補償範囲の主張・弁護士の判断を順序立てて進めることが重要です。
- 提示額の内訳の文書化要求：
根拠を文書で示してもらい、費用や期間が適切か確認します。 - 具体的な費用・代替案の提示：
見積書や代替物件の候補を挙げ、実際にかかるコストを伝えます。 - 貸主の正当事由の評価を共有：
こちらの証拠と合わせて法的な弱点を指摘し、交渉の基盤を固めます。 - 弁護士によるタイミングの判断：
現場の交渉で行き詰まった段階や、正当事由の検証に疑義がある段階で専門家を介入させます。
特に営業損害や借家権の価値は専門家による主張が不可欠です。不安を抱えたまま一人で悩まず、早めにご相談ください。
立退料を払ってもらえない場合の対処法
賃貸人（大家）から立ち退きを求められているにもかかわらず、立退料の支払いを拒否されるケースがあります。
「立退料は法律で決まっているわけではない」という誤解から、最初から支払う気がない賃貸人も少なくありません。
ただし、正当事由が十分でない限り賃貸人は賃借人を追い出すことができません。立退料は「正当事由を補完するもの」として法的に機能しており、交渉や法的手続きによって請求できる場合があります。
払ってもらえないときに取るべき手順
口頭交渉の記録を残す
まず、賃貸人との交渉経緯をメール・書面で残します。「口頭で断られた」だけでは後の手続きで不利になります。
交渉内容は日付・発言内容を記録しておいてください。
内容証明郵便で立退料の支払いを請求する
口頭交渉が進まない場合、内容証明郵便で立退料の支払いを正式に請求します。
内容証明は「いつ・何を請求したか」の証拠となり、相手方に対して法的対応への移行を示す効果もあります。
交渉が不調なら調停・訴訟を検討する
内容証明を送っても無視・拒否される場合は、民事調停または立退料請求訴訟（建物明渡しに関連する訴訟）に移行します。
裁判所が正当事由と立退料の相当性を判断するため、「払わない」という賃貸人の一方的な主張だけで話が終わることはありません。
明渡しの期日には応じないことが重要
立退料の合意が成立する前に退去すると、立退料を受け取る交渉力を失います。
「出て行かなければ強制執行する」と言われても、立退料の支払いなしに強制執行を申し立てるには賃貸人側に相応の法的根拠が必要です。
退去期日を一方的に告げられても、合意前に応じる必要はありません。
弁護士に相談すべきタイミング
次のいずれかに該当する場合は、早めに弁護士への相談をお勧めします。
- 賃貸人から「立退料は払わない」と明言された
- 退去期日が迫っているが金額の合意ができていない
- 「正当事由があるから立退料は不要」と主張されている
- 強制執行や訴訟をちらつかせた交渉を受けている
立退料交渉は、退去前の段階が最も交渉力のある局面です。退去後では請求が難しくなるため、期日が近い場合は特に早めの相談が重要です。
弁護士のサポート内容
立退き交渉は感情的な対立を伴いやすく、当事者同士だけではまとまりにくいことが多いものです。弁護士を活用するメリットは次のとおりです。
- 適正な立退料の算定：
過去の判例や同種事例を参考に、妥当な金額の目安を提示します。 - 交渉代理：
相手方との直接交渉を避けられ、心理的負担を軽減できます。 - 法的トラブルの予防：
合意書や和解契約の内容を整え、後日の紛争を防ぎます。 - 裁判対応も視野に：
交渉が決裂しても、裁判手続きまで見据えて準備を進められます。
立退料は数百万円単位に及ぶことも多く、交渉の成否によって負担額が大きく変わります。
弁護士費用の目安はこちらの記事で解説しています。
春田法律事務所の解決事例
FAQ（よくある質問）
Q：立退料に法律上の基準はありますか？
明確な基準はなく、借地借家法の「正当事由」と補償のバランスで決まります。
判例や事例を参考に、実際の損害内容をふまえて交渉する必要があります。
Q：提示された金額が低すぎる場合、どうすれば良いですか？
賃借人が任意に退去に応じない限り、貸主は裁判で勝訴しなければ強制的に追い出すことはできません。
納得できない場合はすぐに応じず、必要な移転費用や営業損失を具体的に試算し、増額を求めることを検討しましょう。
弁護士に相談すれば、適正額の根拠を示しながら交渉してもらえます。
Q：立退きを拒否することはできますか？
貸主に「正当事由」がない場合は拒否できます。
ただし裁判になった場合は、立退料の額や立退きを求めるに至った事情等に応じて、退去に応じるべきか否かが最終的に判断されます。
Q：事業用物件の立退きでは、どんな費用を請求できますか？
引っ越し費用に加え、改装費・設備移設費・営業損失・広告費などを請求できることが多いです。
Q：弁護士費用はどのくらいかかりますか？
事務所や案件の難易度によりますが、着手金と成功報酬の形が一般的です。
立退料の増額が期待できる場合、費用以上のメリットが得られるケースも多くあります。
まとめ
立退料は法律で一律に決められたものではなく、個別事情に応じて交渉で決まる補償です。居住用・事業用いずれの場合も相場の目安はありますが、提示額が適正かどうかは状況によって異なります。
損をしないためには、過去の判例や具体的な費用をもとに冷静に判断することが欠かせません。
提示額に納得がいかない場合や交渉が難航している場合は、早めに弁護士へ相談することが解決への近道になります。
立ち退きの全体像は基礎解説の記事もあわせてご覧ください。
立退料でお困りの方は、春田法律事務所までお気軽にご相談ください。
※内容によってはご相談をお受けできない場合がありますので、ご了承ください。
職員が丁寧にお話を伺います初回無料
立退料の実績
