立ち退きトラブルを回避するには？原因と賃貸人・賃借人が取るべき対策を解説
2024年11月13日
- 賃借人との立ち退き交渉を成功させたい。よい解決法はないだろうか？
- 賃貸人から立ち退きを要求されてしまった。立退料の請求は可能だろうか？
- 立ち退きトラブルを解決するには、弁護士に相談した方がよいのだろうか？
立ち退きトラブルを回避するには、賃貸人と賃借人による冷静な話し合いが必要です。
賃貸人が賃借人に立ち退きを要求するときは、立退料の提示も必要になるでしょう。
そこで今回は、立ち退きトラブルの解決に携わってきた専門弁護士が、立ち退きトラブルの主な原因や、トラブル対策等を詳しく解説します。
本記事のポイントは以下です。お悩みの方は詳細を弁護士と無料相談することが可能です。
- 立ち退きトラブルの原因として、賃貸人の都合による退去要求、賃借人の契約違反がある
- 賃借人に立ち退きを求める場合、基本的に正当な事由や立退料が必要
- 立ち退き交渉が失敗したら、裁判や強制執行で解決を図る
立ち退きトラブルが発生しがちな原因
賃貸人が立ち退き要求を行うとき、まずは賃貸借契約の更新をしないことを賃借人に伝える必要があります。
さらに、立ち退き要求をするときは賃貸人に「正当な事由」がなければいけません。
そのような手順やルールを知らずに進めてしまうことで、立ち退きトラブルが発生してしまいます。
主な立ち退きトラブルで発生しがちな原因を、賃貸人・賃借人の立場から見ていきましょう。
賃貸人都合の立ち退き
賃貸人側の都合で正当な事由があると認められるのは、賃貸物件の老朽化による建て替えや再開発のための取り壊しなどです。
老朽化により建物の耐久性・耐震性に問題があり、倒壊の危険があれば正当な事由といえます。
また、再開発は地域経済を活性化するための事業であり、ディベロッパーや組合、地方自治体等が協力して実施していきます。再開発エリアにある建物は取り壊す必要があるため、正当な事由として認められます。
ただし、正当な事由があったとしても、立ち退きを要求するときは、基本的に立退料を支払わなければいけません。
賃借人の契約違反
賃借人が賃貸借契約に反する行動をとった場合、賃貸人は立ち退きを要求できます。契約違反の場合、立退料の支払いは不要です。
次のようなケースが該当します。
- 賃借人が3か月以上家賃を滞納している
- 賃借人が賃貸物件を無断で改築、増築し原状回復が不可能
- 賃借人が賃貸物件で騒音を出したり、悪臭を発生させたりして何度注意しても改善しない
- 賃借人が賃貸物件で違法薬物を販売したりや売春宿にしたり等、犯罪行為に利用している 等
また、賃貸借契約違反に加え、賃貸人との信頼関係がすでに崩壊しているかどうかも判断しなければなりません。
たとえば、家賃滞納期間が3か月未満の場合や、賃貸物件の無断改築・増築が原状回復可能なケースなら、裁判所は「いまだ賃貸人との信頼関係が崩壊しているとはいえない。」と判断する傾向があります。
立ち退きトラブルを防ぐ交渉の進め方
立ち退き要求に正当な事由があり、立退料を支払う用意があるからといって、賃借人の事情をよく考慮せずに進めてはいけません。
賃借人の希望を無視して手続きが進められた場合、大きなトラブルに発展するおそれもあります。賃借人の事情も考慮し、穏便に立ち退き要求に対応してもらえるように配慮する必要があるでしょう。
正当な事由の有無確認
賃貸人側に立ち退きを要求する正当な事由があるかどうかについてよく確認しましょう。
賃貸借契約の更新を拒絶するほどの合理的な理由がなければ、立ち退きの要求は非常に難しくなります。
たとえば、賃貸物件の老朽化による建て替えのため立ち退きを要求する場合、外壁を補強すれば耐久性・耐震性に問題がないなら、賃借人を退去させる正当な事由があるとはいえません。
立ち退き要求をする前に、施工会社とよく相談し、建て替えが必要か否かを慎重に検討する必要もあります。
個別事情の確認
立ち退き要求をする正当な事由があったとしても、賃借人の事情を考慮した立ち退き条件を決めなければいけません。
賃借人には、次のような事情や不安があることでしょう。
- 賃貸人が提案している立ち退き日では、とても引越しの準備が間に合わない
- 現在住んでいる地域に理想の物件を見つけたが、家賃が現在の住居よりも高い
- 新たな住居に引っ越す場合の敷金・礼金、引越し代が重い負担となる
- 新たな住居が勤務先から遠くなっては困る
- 子どもの学区が変更にならないか不安だ 等
賃貸人は賃借人側の個別の事情に合わせ、立退料を上乗せしたり、賃借人の条件に合う新たな賃貸物件を紹介・斡旋したりして、立ち退き条件を調整する必要があります。
立ち退きトラブルを解決するための法的措置
賃貸人と賃借人の交渉がうまくいかない場合、調停や裁判で問題の解決が図れます。
賃借人が立ち退き要求を無視し続けると、賃貸人側から訴訟を提起されたり、強制執行を申し立てられたりするおそれがあるので注意しましょう。
調停
簡易裁判所に場所を移し、賃貸人と賃借人との話し合いで解決を図る方法です。
原則として、相手方の住所地を管轄する簡易裁判所に申し立て、手続きを進めていきます。
民事調停は非公開の席で行われ、一般市民から選ばれた調停委員が裁判官とともに、当事者の和解を目指し、いろいろな和解案を提示します。
当事者が和解に合意をしたら、和解調書が裁判所により作成されます。ただし、賃貸人と賃借人は無理に合意をする必要はありません。和解内容に納得がいかなければ和解不成立となります。
訴訟
調停が不成立となった場合、賃貸人は賃貸物件の明け渡し請求訴訟を裁判所に提起します。
なお、賃借人が当初から立ち退き交渉を拒否している場合、賃貸人は調停を申し立てず、訴訟提起を行っても構いません。
原則として、賃貸物件の所在地を管轄する地方裁判所または簡易裁判所（物件の財産上価額が140万円以下なら可能）に訴えて、手続きを進めていきます。
賃貸人の主張を裁判所が認めた場合、判決で賃借人に賃貸物件の明け渡しを命じます。なお、判決前に裁判所から和解案を提示される場合もあるでしょう。
和解案に双方が合意したなら、和解調書が作成され裁判は終了します。
強制執行
賃借人が判決で明け渡しを命じられ、または和解に合意した後も、賃貸物件に居座っているなら、賃貸人は裁判所に強制執行の申立てが可能です。
裁判所が申立てを認めた場合、裁判所から賃借人に催告書が送付されます。指定された期日までに立ち退きをしなければ、強制執行が開始されるので賃借人は注意が必要です。
執行官や専門業者が賃貸人宅に向かい、賃借人の強制的な退去、室内の家財道具の撤去が実行されます。
立ち退きトラブルを防ぐために賃貸人が取るべき対策
立ち退きを円滑に進めていくため、賃貸人は誠実に賃借人へ補償を行うよう心がけ、賃借人の希望をある程度受け入れて、立ち退き条件を調整していく必要があるでしょう。
トラブルを避けるためには、立ち退きを要求する前に法律のプロである弁護士と相談し、対応を協議した方がよいです。
嘘や隠し事をしない
賃貸人に正当な事由がないにもかかわらず、賃借人に嘘を言って退去させる方法は認められません。後日、賃借人との間で大きなトラブルとなるおそれがあります。
たとえば、建物の老朽化による倒壊の危険を理由とした立ち退きだったが、実は賃貸人の都合で賃貸物件に住みたいだけだった、というケースが該当します。
賃貸人の都合で立ち退きを要求した場合でも、賃借人の同意を得れば、賃貸借契約を更新しない取り決めが可能です（合意解約）。
ただし、賃借人が「同意しても問題ない。」と安心できるような、立退料の提示が求められます。
賃借人の事情確認
賃借人の希望も聴いたうえで、立ち退き日や立ち退き条件を調整しましょう。次のような方法が考えられます。
- 賃貸人の提案した立ち退き日では、新しい物件探し、引越しサービスの選定、市区町村役場の届出に時間がとられ、とても間に合わない→立ち退き日を1週間以上延長する
- 新たな住居と現在の住居との家賃の差額が大きい→立退料の上乗せ
- 借りているのは店舗なので什器や備品の搬出、従業員の休業手当も考慮しなければいけない→立退料に移転費用だけではなく、営業上の補償も加える 等
賃貸人が立ち退き条件に関する譲歩を行えば、賃借人が要求に応じる可能性も高くなります。
立退料の提示
賃借人の賃借目的、借りていた物件の種類に応じて、賃貸人は適正な立退料を支払う必要があります。
立退料は法律で明確に規定されていませんが、判例等で金額の目安や算定方法の把握が可能です。
- 一軒家：月額家賃×10倍（例：10万円の家賃なら100万円程度）
- 賃貸集合住宅：月額家賃×6か月分（例：5万円の家賃なら30万円程度）
- 店舗やテナント：月額賃料×2～3年分（例：10万円の賃料なら240～360万円程度）
- オフィス：月額賃料×1年分（例：10万円の賃料なら120万円程度）
各賃借人の事情も考慮し、更に立退料を上乗せする必要もあるでしょう。
文書による提示
賃借人に立ち退き要求を行うときは文書で通知しましょう。通知書には次のような内容を記載します。
- 賃貸人、賃借人の氏名住所
- 賃貸借契約期間を更新しない旨
- 正当な事由
- 希望する立ち退き日
- 立退料を話し合う旨
ただし、通知書に立ち退き内容を記載したからといって、立ち退きを強制できるわけではありません。交渉の過程で互いに譲歩しつつ、合意を図れるように努力します。
賃貸人と賃借人が立ち退き交渉に合意したら、立ち退き内容を取りまとめた「合意書」も作成しましょう。
合意書は2通作成し、双方が1通ずつ大切に保管しておきます。合意書があれば、双方が取り決めた内容を忘れる心配もありませんし、裁判となった場合は証拠の一つとなります。
弁護士への相談
賃借人へ立ち退き要求を行う前に、立ち退き交渉に詳しい弁護士と今後の対応を相談してみましょう。
弁護士は賃貸人の不安や希望をヒアリングし、次のようなアドバイスをします。
- 賃貸人の立ち退き要求が正当な事由にあたるか
- 賃借人に提示する立退料は妥当な金額か
- 賃借人との交渉のポイント
- 交渉が決裂した場合の法的措置
- 弁護士を交渉役にする有効性
弁護士に賃借人との交渉を依頼すれば、賃貸人の立場にたって理性的な話し合いを進めていきます。弁護士が交渉を行えば、立ち退きトラブルを軽減できることでしょう。
立ち退きトラブルを防ぐために賃借人が取るべき対策
賃借人も立ち退きトラブルを避けるため、賃貸人に協力する姿勢を示しましょう。立ち退き要求を拒否したり、無視したりすると賃貸人から訴訟を提起される可能性があります。
賃借人だけで賃貸人と交渉するのに不安を感じたら、事前に弁護士と相談するのもよい方法です。
立退料の交渉
賃貸人から提案された立退料が、賃借人の納得できる金額かどうかを確認しましょう。
金額が多いか少ないかよくわからない場合は、自分で金額の目安を算定してみましょう。
たとえば、現在住んでいるのが賃貸集合住宅（アパート等）ならば、月額家賃の6か月分が目安です。9万円の家賃ならば54万円が妥当といえる金額です。
目安を大幅に下回る立退料ならば、賃貸人に上乗せを主張しましょう。互いに金額の調整を図っていけば、立ち退きトラブルを回避できます。
弁護士への相談
賃貸人の立ち退き要求に急いで応じる必要はありません。立ち退き交渉に詳しい弁護士と相談し、一緒に提案された内容を確認してみましょう。
弁護士は賃借人の事情をヒアリングし、次のようなアドバイスをします。
- 賃貸人の立ち退き要求に無理はないか
- 提示された立退料は妥当な金額かどうか
- 賃借人の事情を考慮した立退料の算定
- 賃貸人との交渉のポイント
- 交渉を無視した場合のリスク
- 弁護士を交渉を任せるメリット
賃借人も弁護士に立ち退き交渉を任せられます。弁護士は、賃貸人の立ち退き要求の不備を指摘し、賃借人の主張に沿って交渉を進めます。
賃貸人と賃借人が直接会って話し合いをするわけではないので、感情的となり口論に発展する心配もありません。
立ち退きトラブルなら春田法律事務所にご相談ください
今回は、立ち退き交渉に実績のある専門弁護士が、立ち退きトラブルを回避するためのポイント等について詳しく解説しました。
立ち退き交渉の進まない状況に賃貸人が焦り、賃借人を脅して退去させたり、賃借人宅へ無断で押し入って家財を撤去したりする行為は違法行為です。賃借人から損害賠償請求や、刑事告訴されるおそれがあります。
また、賃借人も立ち退きを拒否し続けていると、最終的には強制執行を受ける可能性もあるので注意しましょう。
春田法律事務所は立ち退き交渉に実績のある事務所です。賃貸人も賃借人も、立ち退き問題を穏便に解決したいならば、弁護士と相談し今後の対応を検討しましょう。
※内容によってはご相談をお受けできない場合がありますので、ご了承ください。
