賃貸物件における所有者変更と立ち退き交渉について解説

2022年01月28日

  • 賃貸物件における所有者変更と立ち退きの基礎知識を整理したい
  • 賃貸物件の所有者変更を理由に賃借人に立ち退き要求はできるのだろうか
  • 賃貸物件の所有者変更に伴う立ち退き交渉を行うポイントを整理したい

賃借人にとって、現在住んでいる賃貸物件からの立ち退きを要求されることは、生活に大きな影響をもたらします。この立ち退き要求は、物件の所有者変更に伴い、新たな賃貸人によって行われることもあります。

今回は、立ち退き交渉における問題を数多く解決してきた弁護士が、賃貸物件における所有者変更と立ち退きの基礎知識から、立ち退き交渉を行うポイントをまとめて解説します。

この記事を監修したのは

篠田 匡志
弁護士篠田 匡志
第一東京弁護士会 所属
経歴
立教大学法学部 卒業
慶應義塾大学法科大学院 卒業
金沢市内の総合法律事務所 勤務
春田法律事務所 入所

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賃貸物件における所有者変更と立ち退きの基礎知識

ここでは、所有者変更と立ち退きについての基礎知識をまとめます。

まず、所有者変更とは、物件の所有者が変わることで、オーナーチェンジとも言います。具体的には、ある人がこれまでの賃貸人から物件を購入し、新しい賃貸人になるのと同時に入居者の賃貸人になることを指します。所有者変更を行うときには、賃借人にもその旨を知らせることが一般的です。

続いて、立ち退きを要求するときに必要となることを、以下に紹介します。

  • 正当事由(賃借人が納得する立ち退きが必要な理由)
  • 契約満了の1年~6か月前に、契約更新をしないことを事前通知
  • 引っ越し費用などから算定した立ち退き料

法律上、立ち退き料の支払いは義務付けられていませんが、賃貸人都合の立ち退きであれば支払うことが通例です。

賃貸物件の所有者変更を理由に賃借人に立ち退き要求はできるのか

賃貸物件の所有者変更を理由に賃借人に立ち退き要求はできるのか?このことを考えるときに参考になる判例があります。それが、最高裁の昭和30年6月7日判決です。それによると、ケースバイケースだと言えます。

たとえば、物件の老朽化が著しく進んでいるなどの理由があれば、所有者変更の有無にかかわらず老朽化が正当事由として認められることでしょう。

また、所有者変更後に、以前の所有者が違法建築を放置していたことが判明するケースもあります。しかしこの場合、オーナーチェンジ後の新所有者であっても、賃貸物件が違法建築物であることについて賃借人に責任はありませんから、賃借人との関係では、正当事由の判断において不利に扱われることになります。

なお、このような事情から立ち退きが必要となったときには、責任を問われるのは以前の所有者です。

賃貸物件の所有者変更に伴う立ち退き交渉を行う賃貸人側のポイント

ここでは、賃貸物件の所有者変更に伴う立ち退き交渉を行う賃貸人側のポイントを3つ紹介します。

  • 立ち退き要求を行う理由を丁寧に住民に説明
  • 新居探しなど引越しサポート
  • 立ち退き期間を余裕をもって確保

立ち退き要求を行う理由を丁寧に住民に説明

賃貸物件の所有者変更に伴う立ち退き交渉を行う賃貸人側のポイントの1つ目は、立ち退き要求を行う理由を丁寧に住民に説明することです。

立ち退きを求めるときには、正当事由が必要です。正当事由が認められなければ、賃貸人が立ち退き要求を行うことはできません。所有者変更だけでは、正当事由として認められない可能性があります。

また、立ち退きの正当事由は、賃借人に対し具体的に順序立てて説明することが必要です。そうしないと、賃借人から立ち退きの協力を得られず、交渉は難航することでしょう。

新居探しなど引越しサポート

賃貸物件の所有者変更に伴う立ち退き交渉を行う賃貸人側のポイントの2つ目は、新居探しなど引越しサポートを行うことです。

賃貸人の都合で立ち退きを要求するため、賃借人に対して新居探しなど引越しサポートを行うことが欠かせません。

立ち退きに応じた賃借人にとって大きな心配ごとの1つが、新居探しです。特に、同じ条件で住める物件が見つかるかどうかは悩みの種になります。この悩みを解消するためには、賃貸人から不動産会社に相談し、新居探しをサポートすることが重要です。

立ち退き期間を余裕をもって確保

賃貸物件の所有者変更に伴う立ち退き交渉を行う賃貸人側のポイントの3つ目は、立ち退き期間を余裕をもって確保することです。

賃借人にも様々な都合があり、急な立ち退き交渉を行ってもそれに応えられない可能性も十分にあります。そのため、急な立ち退き交渉はトラブルにつながりやすく、交渉は難航しがちです。その点、立ち退きまでの期間に余裕があれば、住民はじっくりと新居を探して引っ越しの準備を進められます。その分、立ち退き交渉もスムーズに進む可能性が高まります。

賃貸物件の所有者変更に伴う立ち退き交渉を行う賃借人側のポイント

ここでは、賃貸物件の所有者変更に伴う立ち退き交渉を行う賃借人側のポイントを3つ紹介します。

  • 所有者の都合で立ち退きするときに立ち退き料を貰うことは当たり前
  • 所有者変更の場合は特に立ち退き料が支払われやすい
  • 契約違反があっても諦めないで交渉

所有者の都合で立ち退きするときに立ち退き料を貰うことは当たり前

賃貸物件の所有者変更に伴う立ち退き交渉を行う賃借人側のポイントの1つ目は、所有者の都合で立ち退きするときに立ち退き料を貰うことは当たり前であるということです。

立ち退きの事由には、賃貸人都合によるものと、賃借人の過失によるものの2つがあります。法律上義務付けられているわけではありませんが、賃貸人が自らの都合により立ち退きを要求するときには、賃借人に立ち退き料を支払うことが通例です。所有者変更に伴って立ち退き交渉を行うときには、ほとんどが賃貸人都合にあたります。

新しい賃貸人に対して立ち退き料を要求することを遠慮してしまう方もいるかもしれませんが、立ち退き料を貰って賃貸物件を立ち退くことは一般的なことです。遠慮せずに交渉を行いましょう。

所有者変更の場合は特に立ち退き料が支払われやすい

賃貸物件の所有者変更に伴う立ち退き交渉を行う賃借人側のポイントの2つ目は、所有者変更の場合は特に立ち退き料が支払われやすいということです。

所有者変更に伴って立ち退きを求められるとき、多くの場合は賃貸人都合による要求です。そのため、立ち退き料は支払われやすいと言えます。

新しい賃貸人も収益性の高さに目をつけて購入していることが多いため、立ち退き料を支払いやすい傾向にあります。立ち退き料は、新居の初期費用、引っ越し費用、新居の家賃が高いときの差額などを考慮して決められます。そのため、引っ越しにあたってどれだけの費用がかかるか考えて交渉することが大切です。

契約違反があっても諦めないで交渉

賃貸物件の所有者変更に伴う立ち退き交渉を行う賃借人側のポイントの3つ目は、契約違反があっても諦めないで交渉するということです。

一般に、立ち退き料の交渉は、これまで賃借人に契約違反の実績があると不利になると言われています。しかし実際は、契約違反があったとしても交渉の余地は十分にあります。

そもそも賃貸借契約は、これまでの家賃の遅れは1度だけであるなど、軽微な契約違反の実績があっただけでは解除は認められません。しかも、新しい賃貸人は以前の賃貸人が賃借人に対して抱いている印象をそのまま引き継いでいるとは限りません。そのため、かつての契約違反の実績をいったん切り離して考え、諦めずに交渉することが大切です。

まとめ

今回は、賃貸物件における所有者変更と立ち退きの基礎知識から、立ち退き交渉を行うポイントをまとめて解説しました。

賃貸物件の立ち退き交渉は、所有者変更をきっかけに行われることもあります。所有者変更が正当事由として認められるかどうかはケースバイケースですが、いずれにしても所有者変更や立ち退きについて基礎的なことを抑えておくことは重要です。

立ち退き交渉においては、立ち退き料など法律的な知識が必要な場面が数多く発生します。そのため、立ち退き交渉で少しでも判断に迷うことがあったら、弁護士に相談することがおすすめです。弁護士費用はかかりますが、弁護士に相談することでより的確な交渉ができ、負担や時間を軽減できることは費用以上のメリットになるでしょう。

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この記事を監修したのは

篠田 匡志
弁護士篠田 匡志
第一東京弁護士会 所属
経歴
立教大学法学部 卒業
慶應義塾大学法科大学院 卒業
金沢市内の総合法律事務所 勤務
春田法律事務所 入所

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