オーナーからの立ち退き要求!賃貸物件の立ち退きを入居者は拒否できるのか

2022年01月27日

オーナーからの立ち退き要求!賃貸物件の立ち退きを入居者は拒否できるのか

  • オーナーから立ち退きを要求されて困っている
  • オーナーからの立ち退き要求は拒否できるのか
  • 万が一、訴えられた場合の対処法を知りたい

賃貸物件のオーナーから突然立ち退き要求されて困っているというケースは多くあります。オーナーからの立ち退き要求に対して、入居者は従うしかないのでしょうか。

今回は、賃貸物件のオーナーから立ち退きを要求されたときに、拒否できない・できる場合の法律上の正当事由、賃貸物件の契約の中身、万が一訴えられた場合の対処方法を解説します。

この記事を監修したのは

篠田 匡志
弁護士篠田 匡志
第一東京弁護士会 所属
経歴
立教大学法学部 卒業
慶應義塾大学法科大学院 卒業
金沢市内の総合法律事務所 勤務
春田法律事務所 入所

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賃貸物件の立ち退きを拒否できなくなる「正当事由」とは?

賃貸物件の立ち退きを拒否できなくなる正当事由は以下の4つです。

  • オーナーに建物を使用する必要性が出てきた
  • 入居者に債務不履行がある
  • 建物の老朽化が進んでいる
  • 財産上の補填を申し出ている

1つずつ見ていきましょう。

オーナーに建物を使用する必要性が出てきた

1つ目は、オーナーに建物を使用する必要性が出てきたことです。

たとえば、転勤などの理由で遠方に住んでいたオーナーが戻ってきた場合や、オーナーの住む家が火災にあい住むところがなくなってしまったときなどに、オーナーが生活をするために立ち退きを要求することがあります。

この場合は、上手く入居者の理解を得られれば、若干の立ち退き料を支払うことで合意する事例も多く見られます。ただ、オーナーが他に家や土地を所有している場合など、立ち退きをお願いしてまでその家に住む必要性がない場合は、正当事由として認められないこともあります。

このように、オーナーとどちらの必要性が高いかということと、立ち退き料の補填が判断材料となっています。

入居者に債務不履行がある

2つ目は、入居者に債務不履行があることです。

長期間にわたる家賃滞納や、無断で人に貸している、ペット禁止の部屋でペットを飼っているなどの契約違反があった場合などが考えられます。このような事情は正当事由を基礎づける事情となります。

なお、信頼関係を破壊する程度に至っている場合には単純に入居者の債務不履行解除という問題になるため、正当事由の要件が発生せず、立ち退き料に関しても請求できなくなります。

建物の老朽化が進んでいる

3つ目は、建物の老朽化が進んでいることです。

建物の老朽化による立ち退き要求については、建物の状態が大きな判断材料となります。

築年数が古い物件で、耐震強度が著しく低く、修繕だけでは間に合わず建て替えが必要な場合は、正当事由として認められる場合があります。しかし、今すぐ危険な状態ではないが、大規模な修繕工事を行いたい場合の立ち退き要求の場合は、立ち退き料の補填や移転先の確保などを行ったうえで、正当事由として認められる事例も多いです。

財産上の補填を申し出ている

4つ目は、財産上の補填を申し出ていることです。

賃借人側に違反がないのに、オーナー都合で立ち退きを要求された場合は、立ち退き料の支払いに応じてくれるケースが多くあります。オーナー都合の立ち退き要求にもかかわらず、立ち退き料の支払いがない場合には応じる必要はありません。また、立ち退いてしまうとオーナー側に立ち退き料を払う理由がなくなってしまうため注意が必要です。

裁判になった場合でも、立ち退きの理由と立ち退き料の額により、正当事由として成立するか判断されます。

入居者において賃貸物件の立ち退きを拒否できる理由

オーナーからの一方的に立ち退き要求は「正当事由」がないと認められません。そのため正当事由がない限り、入居者はオーナーからの立ち退きを拒否することが可能です。

正当事由が必要な理由としては、住まいは生活の基本でありオーナーであろうとも入居者の生活をみだりに脅かすことは許されないためです。借地借家法では立場の弱い入居者が保護されるようにできています。

そのため入居者からは、特に理由がなくても賃貸契約の一方的な解約が認められますが、オーナーは正当事由が発生しない限り一方的に解約することはできません。

賃貸物件の立ち退きの拒否に関わる賃貸借契約の中身

賃貸物件の立ち退きの拒否に関わる賃貸借契約の中身を以下の2つの点から解説します。

  • 契約の種類
  • 契約期間

1つずつ見ていきましょう。

契約の種類

1つ目は、契約の種類です。

賃貸契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。どちらも家を借りるということは同じなのですが、普通借家契約と定期借家契約では契約内容が異なります。

それぞれの違いをしっかり理解し、立ち退き要求に従うべきなのか否かを判断してみましょう。

1つずつ解説します。

普通借家契約

普通借家契約とは、1年や2年など期間を設けて契約をし、契約期間を満了しても解約を申し出ない限りは契約が更新されるようになっている、最もスタンダードな賃貸借契約です。

普通借家契約の更新は、オーナーと入居者の双方の合意に基づき契約更新される「合意更新」と、双方の合意がなくても自動的に契約更新される「法定更新」があり、法定更新とは、1年~6か月前までにオーナーからの更新拒絶の通知がない場合に法律上自動的に更新されるものです。

普通借家契約は更新を前提としているため、オーナーとしては契約を更新してもらい長期間居住することを想定しています。そのため、普通借家契約をオーナーから一方的に終了させて、入居者に立ち退き要求をするには正当事由が必要になります。

定期借家契約

定期借家契約とは、定められた期間で契約を終了させる賃貸借契約であり、更新がありません。

1年未満でも契約することが可能でオーナーと入居者の合意のうえ、書面による契約が必須となります。書面にて、「期間満了で契約が終了し、更新はありません」という説明を残さなければ、「更新なし」とは認められません。

契約期間

2つ目は、契約期間です。

契約期間は、普通借家契約の場合は1年以上と決められていますが、契約期間の定めがない契約の場合は注意が必要です。

以下、期間の定めがない場合とある場合の違いを解説します。

期間の定めなし

普通借家契約の場合、1年未満の契約は認められていません。1年未満の契約をしてしまうと、「期間の定めのない契約」となってしまい、オーナーから契約の解約を申し込まれた場合、解約申入れから6か月が経過した段階で立ち退きをすることになります。

期間の定めあり

1年契約や2年契約で更新を前提としている「普通借家契約」の場合は、契約更新の1年から6か月前に正当事由を添えて更新拒絶の通知を送る必要があります。

以下のコラムでも契約書について詳しく解説しています。

立ち退き拒否をしてオーナーから訴訟提起された場合の対処法

立ち退き拒否をしてオーナーから訴訟提起された場合の対処法は、以下の2つです。

  • 訴訟を起こされてもすぐに立ち退きに応じる必要はない
  • 訴訟でも立ち退き料が支払われる可能性もある

1つずつ見ていきましょう。

訴訟を起こされてもすぐに立ち退きに応じる必要はない

1つ目は、訴訟を起こされてもすぐに立ち退きに応じる必要はない、ということです。

訴訟を起こされた場合、まずは請求内容を確認します。オーナー側に正当事由がなければ、立ち退き要求に対してすぐに対応することはありません。入居者に債務不履行があるなどの原因で訴訟を起こされた場合は、速やかに従う必要がありますが、オーナー都合の場合は、入居者の生活に支障が出ないよう対応してもらう必要があります。

そのため、訴訟を起こされたからといって、すぐに立ち退きに応じるのではなく、正当事由の重要度や立ち退き料などを交渉したうえで、双方が納得する和解を目指すことが大切です。

訴訟でも立ち退き料が支払われる可能性もある

2つ目は、訴訟でも立ち退き料が支払われる可能性もある、ということを考慮しておくことです。

立ち退き料は、オーナーが必ず支払わなければいけないものではありませんが、オーナー都合による正当事由は入居者が法律で守られている以上、正当事由がない限り認められません。しかし、立ち退き料を支払うことによって正当事由が補完される事例は多く見られます

そのため、オーナー都合の立ち退き要求でも、「オーナーが立ち退き料を支払う代わりに入居者が立ち退くべき」と裁判所が判断する場合もあります。

立ち退き料については、以下のコラムでも詳しく解説しています。

賃貸物件からの立ち退きを拒否することが和解への近道

賃貸物件からの立ち退きを拒否することが和解への近道である理由を以下の3つの観点から解説します。

  • 賃貸物件からの立ち退きを完了すると立ち退き料が支払われない?
  • 立ち退き拒否を継続することで譲歩を引き出す
  • 立ち退きの問題に詳しい弁護士に相談する

1つずつ見ていきましょう。

賃貸物件からの立ち退きを完了すると立ち退き料が支払われない?

立ち退き料は、オーナー側の都合で退去をお願いするときに発生する引っ越し代金などを補償し協力するためのお金です。そのため、立ち退き料の支払い前に立ち退きが完了してしまうと、としては立ち退き料を支払う理由がなくなってしまいます。つまり、立ち退きをしてしまうと、立ち退き料の支払いを得られなくなるのです。

賃貸物件の明渡しは、立ち退き料を受け取ってから行うようにしましょう。

立ち退き拒否を継続することで譲歩を引き出す

オーナーと賃借人では、賃借人の立場が強いため納得のいく条件を提示されるまで、立ち退きを拒否することが可能です。

具体的な立ち退き料の提示や、立ち退き後の住居など、納得がいく条件を提示してもらうまで拒否することで、できるだけ早く立ち退いてほしいオーナー側はより良い条件を提示してくれる可能性があります。

交渉を進めていくうえでは、言った言わないで後からトラブルを起こさないためにも、書面やボイスレコーダーなどに記録し、同意を重ねていくことが重要です。

立ち退きの問題に詳しい弁護士に相談する

オーナーとの交渉がなかなかスムーズに進まない・トラブルに発展しそうな場合はできるだけ早いうちに立ち退き問題に詳しい弁護士に相談するのがおすすめです。弁護士に相談することで、オーナー側が主張する正当事由と立ち退き料の適正額を知ることができ、納得ができる交渉をしてもらうことが可能です。

立ち退き料の相場は、オーナー側の正当事由だけではなく賃借人の生活環境や退去に応じることが難しい理由など、さまざまな要素が加味されて決められるので、専門知識を持った弁護士は非常に強力な味方となってくれます。

まとめ

今回は、賃貸物件のオーナーから立ち退きを要求されたときに、拒否できない・できる場合の法律上の正当事由、賃貸物件の契約の中身、万が一訴えられた場合の対処方法を解説しました。

立ち退き要求をされても、まずオーナーが主張する正当事由を確認して、そのうえで過去の事例や判例を調べて話をしていくことが大切で、焦らず冷静に対応することがなにより重要です。

すぐに立ち退きに従うのではなく、双方が納得できる和解策を見つけることが大切です。立ち退き問題を専門とする弁護士に相談することもスムーズな解決につながる1つの手段としておすすめします。

最後までお読みいただきありがとうございました。ご不明な点があるときやもっと詳しく知りたいときは、下にあるLINEの友達追加ボタンを押していただき、メッセージをお送りください。弁護士が無料でご相談をお受けします。

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篠田 匡志
弁護士篠田 匡志
第一東京弁護士会 所属
経歴
立教大学法学部 卒業
慶應義塾大学法科大学院 卒業
金沢市内の総合法律事務所 勤務
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