立ち退き料を払ってくれない場合の対処法を専門弁護士が解説
最終更新日: 2023年11月29日
- 立ち退きを要求されたが、立ち退き料を払ってくれない
- 希望する金額の立ち退き料を払ってくれない
- 立ち退き料を払ってくれない賃貸人への対処法を知りたい
賃貸物件の入居者の中には、オーナーから退去を求められることがあります。オーナーの都合による退去では多くの場合、「正当事由」と「立ち退き料」の両方が必要です。しかし、オーナーの中には立ち退き料を提示してこないケースがあります。
立ち退き料は補償金として支払われますが、法律上の義務ではありません。そのため、オーナーによっては、立ち退き料を払う必要はないと誤った認識を持っている方もいるようです。
今回は、立ち退き料に関する基礎知識、オーナーが立ち退き料を払ってくれない理由、払ってもらうための対処法について解説します。
立ち退き料を払ってくれない場合の基礎知識
立ち退き料を払ってくれないオーナーへの対処法を考えるための基礎知識として以下の2つを解説します。
- 立ち退き料とは
- 立ち退き料は必ずもらえるのか
立ち退き料とは
立ち退き料とは、オーナーの都合によって入居者に退去を求めるときに支払われる金銭です。裁判で明渡しが争われる場合、裁判所が調整要素として補償金となる立ち退き料を求めることがあります。補償金はオーナーから入居者に支払われる金銭で、立ち退きの裁判で解決に導く方法の1つです。
立ち退きには法律上、「正当事由」が必要です。裁判では、オーナーと入居者の双方がこの正当事由の存否を争います。しかし、「正当事由」だけでは解決できないことも多くあることから、裁判所はオーナーに補償金を求め、立ち退きの争いを解決します。立ち退き料は法律の条文には存在しませんが、多くの裁判が行われ請求が認められたことで生まれたものです。
立ち退き料は必ずもらえるのか
立ち退き料は、正当事由の強さとの関係でその要否や金額が決まりますので、必ず、賃借人が立ち退き料をもらえるわけではありません。
立ち退きを認める必要性が非常に高い一方で、引き続き入居を認める必要性が低いような場合には立ち退き料の支払い無く正当事由が認められるケースもあります。
立ち退き料を払ってくれない3つの理由
オーナーが立ち退き料を払ってくれない3つの理由は以下の通りです。
- 正当事由があれば支払わなくても良いと考えている
- 立ち退き料を請求しない契約になっている
- 入居者が家賃の滞納をしている
正当事由があれば支払わなくても良いと考えている
1つ目は、正当事由が十分であり、立ち退き料を支払わなくても良いと考えていることです。
借地借家法28条には下記のように、建物の賃貸借契約の更新を拒む正当事由の考慮要素が書かれています。
- オーナーの建物使用を必要とする事情
- 入居者の建物使用を必要とする事情
- 従前の経過
- 建物の利用状況
- 建物の現況
- 立ち退き料の申出
立ち退き料の支払い無く正当事由が認められるケースは稀であり、大半のケースでは立ち退き料の支払いがあって初めて正当事由が認められます。この点についてオーナーに正しく理解してもらう必要があります。
立ち退き料を請求しない契約になっている
2つ目は、立ち退き料を請求しない賃貸借契約になっていることです。
賃貸借契約書の中には、「立ち退き料の請求を認めない」と規定している場合があります。オーナーが退去を求めるときに立ち退き料を支払わなくても良くなるよう、賃貸借契約書に請求禁止特約を事前に盛り込んでいるのです。
しかし、借地借家法30条で賃借人に不利な契約は無効となりますので、立退料の請求禁止特約は無効と考えて良いです。この点についてオーナーに正しく理解してもらう必要があります。
入居者が家賃の滞納をしている
3つ目は、入居者が家賃の滞納をしていることです。
オーナーは入居者に契約違反、債務不履行があるので賃貸借契約を解除して立ち退きを請求できると考えているかもしれません。しかし、3か月以上の家賃滞納があるなら別ですが、1か月滞納があるくらいでは法的に有効な契約解除は認められません。
確かに、契約解除をできるほどの家賃滞納ではなくても正当事由においてオーナーに有利に考慮はされます。とはいえ、それだけで立ち退き料が不要となることは稀です。そのため、家賃滞納があっても立ち退き料の支払いは必要であることをオーナーに理解してもらう必要があります。
立ち退き料を払ってくれないオーナーへのおすすめの対処法
立ち退き料を払ってくれないオーナーへのおすすめの対処法は以下の3つです。
- 簡単に退去しない
- オーナーに賃貸借に関する法律を理解してもらう
- 弁護士に相談する
簡単に退去しない
1つ目は、簡単に退去しないことです。
入居者はオーナーから退去の申入れがあったとしても、簡単に受けないようにしましょう。立ち退き料は、オーナー都合で退去してもらう場合に協力金として支払われる金銭であって、必ず支払ってもらえるものではありません。
もし入居者が退去してしまうと、オーナーとしてはわざわざ立ち退き料を支払う理由が無くなってしまいます。
なお、立ち退き料を支払うと口約束をしつつ、退去後に前言撤回をされるケースもしばしばありますので、必ず、立ち退き料の支払いについて書面で約束をすることが重要です。
オーナーに賃貸借に関する法律を理解してもらう
2つ目は、オーナーに賃貸借に関する法律を理解してもらうことです。
先ほど説明しましたとおり、オーナーは立ち退き料の支払いが不要であると誤解していることがあります。
そのため、借地借家法や判例に基づき、立ち退き料の支払いが必要であることを説明し、理解してもらいましょう。ただ、専門家ではない入居者から説明をしても受け入れるとは限りませんので、次のとおり弁護士から説明をしてもらうことも検討しましょう。
弁護士に相談する
3つ目は、弁護士に相談することです。
入居者はオーナーとの交渉が上手く進まない場合、弁護士に相談することをおすすめします。弁護士に相談することで、法律の知識と経験から解決へと導いてくれることが期待できます。
特に立ち退き料を払ってくれないオーナーの対応経験が豊富な弁護士がおすすめです。関連する案件を多く扱っている弁護士に相談すると、交渉がスムーズに進みやすいと言えます。さらに、過去の判例や経験から最適な解決方法を提案してくれるでしょう。
まとめ
今回は、立ち退き料に関する基礎知識、オーナーが立ち退き料を払ってくれない理由、払ってもらうための対処法を解説しました。
オーナーが立ち退き料を払わない場合には、退去を急がないようにすることが重要です。万が一、交渉が進まないときは専門家である弁護士に相談することをおすすめします。豊富な経験を持っている弁護士なら、スムーズな解決が期待できます。
