賃貸物件からの立ち退き要求！立ち退き料を払ってくれないオーナーへの対処法を解説
2022年01月27日
- 立ち退きを要求されたが、オーナーが立ち退き料を払ってくれない
- なぜオーナーが立ち退き料を払ってくれないのかわからない
- 立ち退き料を払ってくれないオーナーへの対処法を知りたい
賃貸物件の入居者の中には、オーナーから退去を求められることがあります。オーナーの都合による退去では多くの場合、「正当事由」と「立ち退き料」の両方が必要です。しかし、オーナーの中には立ち退き料を支払わないケースがあります。
立ち退き料は補償金として支払われますが、法律上の義務ではありません。そのため、オーナーによっては、誤った認識を持っている方もいるのではないでしょうか。入居者はオーナーに対し、適切な行動で応じなければなりません。
本記事では、立ち退き料に関する基礎知識、オーナーが立ち退き料を払ってくれない理由、払ってもらうための対処法を解説します。
立ち退き料を払ってくれないオーナーの対処法を考えるための基礎知識
立ち退き料を払ってくれないオーナーの対処法を考えるための基礎知識として以下の2つを解説します。
- 立ち退き料とは
- 立ち退き料は必ずもらえるのか
それでは、1つずつ見ていきましょう。
立ち退き料とは
立ち退き料とは、オーナーの都合によって入居者に退去を求めるときに支払われる金銭です。裁判で明渡しが争われる場合、裁判所が調整要素として補償金となる立ち退き料を求めることがあります。補償金はオーナーから入居者に支払われる金銭で、立ち退きの裁判で解決に導く方法の1つです。
裁判では、オーナーと入居者の双方が「正当事由」を争います。しかし、「正当事由」だけでは解決できないことも多くあることから、裁判所はオーナーに補償金を求め、立ち退きの争いを解決します。立ち退き料は法律の条文には存在しませんが、多くの裁判が行われ請求が認められたことで生まれたものです。
立ち退き料は必ずもらえるのか
立ち退き料はオーナーから入居者に必ずもらえるものではありません。なぜなら、法律上の支払い義務が無く、借地借家法28条に定める「正当事由」によって決まるからです。立ち退きを認める必要性が非常に高く、入居を認める必要性が低いような場合には立ち退き料を払ってもらえないこともあります。なお、立ち退き料は裁判の調整要素のため、具体的な金額が決まっていません。
オーナーから支払われる立ち退き料には「引っ越し代」、「営業補償」、「家賃の差額分×数年分」などが当てはまります。入居者は自分の状況に応じ、オーナーから立ち退き料をもらえる可能性があります。立ち退き料の支払いの有無や金額は、専門家に相談すると良いでしょう。専門家は、過去の判例や現状から適切な判断を行います。
以下のコラムで詳しく解説をしています。
オーナーが立ち退き料を払ってくれない3つの理由
オーナーが立ち退き料を払ってくれない3つの理由は以下の通りです。
- 正当事由があれば支払わなくても良いと考えている
- 立ち退き料を請求しない契約になっている
- 入居者が家賃の滞納をしている
それでは、1つずつ見ていきましょう。
正当事由があれば支払わなくても良いと考えている
1つ目は、正当事由があれば支払わなくても良いと考えていることです。
借地借家法28条では、建物の賃貸借契約の更新を拒む正当事由が記載されています。
以下が借地借家法28条の詳細です。
- オーナーの建物使用を必要とする事情
- 入居者の建物使用を必要とする事情
- 従前の経過
- 建物の利用状況
- 建物の現況
- 立ち退き料の申出
上記の各項目を考慮し、立ち退き料を決定します。判例では「オーナーの建物使用を必要とする事情」「建物の利用状況」「建物の現況」に合わせて立ち退き料を加えるにより解決していることが多い傾向にあります。オーナーは正当事由がある場合でも、立ち退き料を支払うケースがあることを認識しておきましょう。
立ち退き料を請求しない契約になっている
2つ目は、立ち退き料を請求しない契約になっていることです。
賃貸借契約書の中には、「立ち退き料の請求を認めない」と規定している場合があります。オーナーが退去を求めるときに立ち退き料を支払わなくても良くなるよう、賃貸借契約書に請求禁止特約を事前に盛り込んでいるのです。
しかし、借地借家法30条で「入居者に不利なものは、無効」と記載されています。この法律は、入居者を保護するために存在するため、入居者はこの条文を主張することで、オーナーに立ち退き料の支払いを求めることになります。
入居者が家賃の滞納をしている
3つ目は、入居者が家賃の滞納をしていることです。
オーナーは入居者との信頼関係が崩れているような特別な事情がなければ、契約の解除ができません。たとえば、家賃の滞納が1か月の場合では、契約解除が認められない傾向にあります。仮に3か月分の滞納があると、契約解除を主張できる可能性があり、この場合は立ち退き料は不要となります。
このように有効に契約解除ができない限りは、オーナーは立ち退き料を支払う必要があります。ただし、1か月の滞納など契約解除に至らない程度の滞納も、「正当事由」においてオーナーに有利に考慮されます。
立ち退き料を払ってくれないオーナーへのおすすめの対処法
立ち退き料を払ってくれないオーナーへのおすすめの対処法は以下の3つです。
- 簡単に退去しない
- オーナーに賃貸借に関する法律を理解してもらう
- 弁護士に相談する
それでは、1つずつ見ていきましょう。
簡単に退去しない
1つ目は、簡単に退去しないことです。
入居者はオーナーから退去の申入れがあったとしても、簡単に受けないようにしましょう。立ち退き料は、オーナー都合で退去してもらう場合に協力金として支払われる金銭であって、必ず支払ってもらえるものではありません。もし入居者が退去してしまうと、立ち退き料を支払ってもらう理由が無くなってしまいます。そのため、退去後に立ち退き料を支払ってもらえることはありません。
さらに、立ち退き料の支払いを口約束で行っていた場合でも、応じてもらえないことも懸念されます。この場合、証明できるものが無いため、立ち退き料の請求ができなくなります。入居者は、オーナーに「正当事由」と「立ち退き料」の両方を求めることが大切です。また、根気強く交渉を行い、正当な立ち退き料を支払ってもらうことが重要です。
オーナーに賃貸借に関する法律を理解してもらう
2つ目は、オーナーに賃貸借に関する法律を理解してもらうことです。
まずは、入居者本人が「賃貸借契約」と「借地借家法28条」を理解し、オーナーの主張が正しいのか検討することが大事です。オーナーの中には十分な知識が無く、適切な対応を取っていない方もいます。
借地借家法30条では、「入居者が不利な契約は無効」との内容が記載されています。入居者とオーナーは「賃貸借契約」と「借地借家法」を理解した上で、交渉することが重要です。双方が同じ知識を持っていることで、トラブルを防げるでしょう。
弁護士に相談する
3つ目は、弁護士に相談することです。
入居者はオーナーとの交渉が上手く進まない場合、弁護士に相談することをおすすめします。弁護士に相談することで、法律の知識と経験から解決へと導いてくれることが期待できます。
特に立ち退き料を払ってくれないオーナーの対応経験が豊富な弁護士がおすすめです。関連する案件を多く扱っている弁護士に相談すると、交渉がスムーズに進みやすいと言えます。さらに、過去の判例や経験から最適な解決方法を提案してくれるでしょう。
まとめ
今回は、立ち退き料に関する基礎知識、オーナーが立ち退き料を払ってくれない理由、払ってもらうための対処法を解説しました。
オーナーの中には正当事由があれば、立ち退き料を払う必要が無いと考えている人もいます。また、立ち退き料の支払いを口約束し、払わないケースもあります。立ち退き料は義務ではありませんが、正当事由が認められるために必要なものです。裁判では、立ち退き料が事案を解決する有効な要素と言えるでしょう。
入居者はオーナーが立ち退き料に応じない場合、退去を急がないようにすることが重要です。万が一、交渉が進まないときは専門家である弁護士に相談することをおすすめします。豊富な経験を持っている弁護士なら、スムーズな解決が期待できます。
最後までお読みいただきありがとうございました。ご不明な点があるときやもっと詳しく知りたいときは、下にある「LINEで無料相談」のボタンを押していただき、メッセージをお送りください。弁護士が無料でご相談をお受けします。
