賃貸物件を売却する上で賃借人がネックに!?立ち退き交渉をスムーズに行うポイントを弁護士が解説

2022年01月28日

  • 賃貸物件の売却を進める方法を整理したい
  • 賃貸物件の売却での立ち退き交渉をスムーズに行うポイントを知りたい
  • 賃貸物件の売却で立ち退き交渉が難航した場合にはどう対処すればいいのか知りたい

賃借人がまだいるときに賃貸物件を売却することは、決して珍しいことではありません。ただ、賃貸物件を売却する上で賃借人がネックになることがあります。また、賃貸物件を売却する際に立ち退き交渉を行うこともありますが、ポイントを押さえて立ち退き交渉を行わないと、立ち退き交渉が長引き賃貸物件の売却にも影響が出る恐れがあります。

そこで今回は、立ち退きに関する多くの問題を解決に導いてきた専門弁護士が、賃貸物件の売却での立ち退き交渉をスムーズに行うポイントを、賃貸物件の売却を進める方法と、立ち退き交渉が難航したときの対処方法とともに解説します。

この記事を監修したのは

篠田 匡志
弁護士篠田 匡志
第一東京弁護士会 所属
経歴
立教大学法学部 卒業
慶應義塾大学法科大学院 卒業
金沢市内の総合法律事務所 勤務
春田法律事務所 入所

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賃貸物件を売却するための立ち退きの基本

ここでは、賃貸物件を売却するための立ち退きの基本として、以下の2つを紹介します。

  • 賃貸物件の売却について
  • 賃借人を立ち退きさせるための手続き

それでは、1つずつ紹介します。

賃貸物件の売却について

賃貸物件を売却するための立ち退きの基本、1つ目は賃貸物件の売却についてです。

収益不動産の場合、賃貸人は賃借人がいてもそのまま賃貸物件を売却することが通常です。ただし、賃貸物件の収益が落ちてきたときには、賃借人を退去させてから売却する方法もあります。賃貸人は、状況によってより適した方法を選択してください。

賃借人を立ち退きさせるための手続き

賃貸物件を売却するための立ち退きの基本、2つ目は賃借人を立ち退きさせるための手続きです。

ここでは、賃貸人が賃借人に立ち退きを要求するときに必要なものを3つ紹介します。

正当事由
  • 賃貸人が賃借人に賃貸物件からの立ち退きを要求するために必要な理由
  • 老朽化に伴う取り壊しや建て替え。家賃滞納など賃借人の債務不履行などが該当
事前通知
  • 契約更新を拒否することを事前通知
  • 契約満了の1年前から6か月前までに行うことが必須
立ち退き料
  • 法律上は義務付けられていないが、賃貸人都合による立ち退きであれば、賃借人に支払うことが通例
  • 相場も法律上決まっていないが、引っ越し代や新居の家賃などに加え、協力金あるいは迷惑料を支払うことが多い 

なお、立ち退きさせるための手続きについてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

賃貸物件の売却を進める3つの方法

ここでは、賃貸物件の売却を進める方法を3つ紹介します。

  • 賃貸物件の所有者変更を行う
  • 立ち退き交渉を終えてから売却を行う
  • 不動産会社に買取を行ってもらう

それでは、1つずつ紹介します。

賃貸物件の所有者変更を行う

賃貸物件の売却を進める方法の1つ目は、賃貸物件の所有者変更を行うことです。

賃貸物件の所有者変更を行うことで、現在の賃貸人は賃借人と立ち退き交渉を行わなくても新しい賃貸人に売却できます.
このとき、賃借人との立ち退き交渉を行うのは新しい賃貸人です。

この方法は、現在の賃貸人にとっては立ち退き交渉に費やす時間や労力を軽減できるため、立ち退き交渉を避けたい方はこの方法をとることとなります。

立ち退き交渉を終えてから売却を行う

賃貸物件の売却を進める方法の2つ目は、立ち退き交渉を終えてから売却を行うことです。

これは、現在の賃貸人が賃借人との立ち退き交渉を行い、退去の有無や立ち退き料などの条件について双方の合意を得た状態で、新しい賃貸人に売却を行う方法です。

この方法は、立ち退き交渉がすでに終わっているため、新しい賃貸人の負担が少なく売却がスムーズにかつ高値で進められることがメリットです。自分で立ち退き交渉を行うため、手間と時間がかかることはデメリットですが、売却をスムーズに行いたい方におすすめの方法です。

不動産会社に買取を行ってもらう

賃貸物件の売却を進める方法の3つ目は、不動産会社に買取を行ってもらうことです。

賃貸物件の買取を不動産会社に行ってもらった場合、売却が早く、仲介手数料がかからないことがメリットです。ただし、市場価格より約2、3割安くなる恐れがあることがデメリットとしてあげられます。

そのため、手数料などの費用を抑えて賃貸物件を早く買い取ってほしい方に向いている方法です。一方、高額買取を希望している方には向いていません。

賃貸物件の売却での立ち退き交渉をスムーズに行うポイント

ここでは、賃貸物件の売却での立ち退き交渉をスムーズに行うポイントを3つ紹介します。

  • 冷静に立ち退き交渉にあたる
  • 予算を十分に確保しておく
  • 早期から交渉に取り掛かる

それでは、1つずつ紹介します。

冷静に立ち退き交渉にあたる

賃貸物件の売却での立ち退き交渉をスムーズに行うポイントの1つ目は、冷静に立ち退き交渉にあたることです。

立ち退き交渉で、賃貸人と賃借人が感情的になると双方とも冷静な判断ができず、交渉がうまく進みません。交渉が難航すると、売却方法を変更しなければいけないこともあるかもしれません。

立ち退き交渉を行うときは、交渉の記録を残しながら丁寧かつ十分な説明をしてください。仮に賃借人に納得できない点がある際は、丁寧に対応しましょう。

予算を十分に確保しておく

賃貸物件の売却での立ち退き交渉をスムーズに行うポイントの2つ目は、予算を十分に確保しておくことです。

賃貸人が立ち退き交渉を行うときには、立ち退き料だけでなく交渉の諸費用がかかるため、予算を確保しておく必要があります。また、交渉が難航したさいには、立ち退き料を上乗せして早期の立ち退きを目指すことが定石です。そのため、立ち退き交渉が難航した場合に備えて、上乗せ分の金銭も用意しておきましょう。

ただし、早期の立ち退きを目指すために立ち退き料を上乗せしたときには、他の賃借人への不平不満のきっかけにならないよう、秘密保持契約を締結することを推奨します。

早期から交渉に取り掛かる

賃貸物件の売却での立ち退き交渉をスムーズに行うポイントの3つ目は、早期から交渉に取り掛かることです。

早期から交渉に取り掛かることは、賃貸人と賃借人の双方にメリットがあります。賃貸人は賃借人のフォローを行いやすく、立ち退きがスムーズになります。賃借人にとっても、時間や気持ちにゆとりを持ちながら物件探しや荷物の整理など立ち退きの準備を開始できます。

賃貸人と賃借人の双方が納得して立ち退き交渉を進めるためには、1日でも早く立ち退き交渉を開始しましょう。

賃貸物件の売却で立ち退き交渉が難航した場合の対処方法

賃貸物件の売却における立ち退き交渉をスムーズに行うポイントを押さえても、必ずしも立ち退き交渉をスムーズに進められるとは限りません。ここでは、賃貸物件の売却で立ち退き交渉が難航したときの対処方法を紹介します。

立ち退き料を上乗せして早期立ち退きを目指す

土地建物の有効利用を企画している賃貸人にとって、立ち退きが1か月遅くなるだけで、数百万円の損失が生じることもあります。そのため、賃貸人にとって、立ち退き交渉の早期解決こそが最も大きな利益となることを心得ておく必要があります。

そして、単に赤字を補填してもらうだけで、引越しに協力してくれる賃借人はほとんどいません。賃貸人の都合で退去に協力してもらうことから、協力金(迷惑料)についても提案することが解決の近道となります。

まずは、立ち退きに納得していない賃借人に対しては、立ち退き料を上乗せして早期立ち退きを目指しましょう。

賃借人が居座ったときには法的手続き

立ち退き料を上乗せして賃借人の早期立ち退きを目指しても、立ち退き交渉が難航することがあります。このように賃借人が居座ったときには、法的手続きに進みましょう。

法的手続きに進む際には、契約更新しない旨を1年から6か月前までに事前通知しなければなりません。ただし、賃貸契約には普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。契約の種類によって通知後の対応が異なりますので、事前に確認しておきましょう。詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

契約を更新しない旨を通知

契約を更新しない旨を通知するときには、契約期間の定めがあるかどうかで対応が変わってきます。

期限が定まっている契約の場合は、契約更新しない旨を1年から6か月前までに事前通知しなければなりません。その後、期限を過ぎても賃借人が退去しないときには、賃貸人が異議申し立てを行います。このとき、期限後速やかに異議申し立てを行わないと、契約更新されたとみなされます(法定更新)。

一方、期限が定まっていない契約の場合は、賃貸人から賃借人に対して契約解除の申し入れを行います。契約解除の申し入れ後、6か月経つと契約が終了します。しかし、賃借人が退去しないときには、オーナーが異議申し立てを行わないと契約が更新されたとみなされます(法定更新)。

裁判所に提訴

賃貸人が賃借人に立ち退きを要求するには、借地借家法28条に定める正当事由が必要です。事前に専門家と相談し、正当事由を明確化しましょう。

しかし、正当事由があっても、全ての賃借人が立ち退きに応じるとは限りません。立ち退き交渉が難航し、立ち退き料を上乗せしても立ち退きに応じないときには、裁判所に提訴しましょう。提訴する裁判所は、賃貸物件がある住所を管轄している裁判所か、賃貸契約書に書かれている裁判所になります。

裁判・強制執行

裁判には、賃貸人(原告)と賃借人(被告)が裁判所に出廷します。裁判所での双方の話し合いは、1回で終わるとは限りません。話し合いがまとまらないときは、裁判所が判決を出します。話し合いの結果、双方が和解した場合には和解調書が作成されます。

また、裁判所が賃借人を強制的に立ち退きさせることを認めた際には、強制執行が可能との判決を出します。強制執行の可能が決まったら、賃貸人は裁判所に強制執行の申し立てを行います。そして、明け渡しの催告日から1か月程度で強制執行を行います。

まとめ

今回は、賃貸物件の売却での立ち退き交渉をスムーズに行うポイントを、賃貸物件の売却を進める方法と、立ち退き交渉が難航したときの対処方法とともに解説しました。

売却方法には3つの方法があり、それぞれメリットとデメリットがあります。売却で重視したいポイントを踏まえて、最適な方法を選びましょう。また、賃借人と立ち退き交渉を行うときには、感情的になってトラブルを起こさないよう、冷静かつ丁寧な対応しましょう。

立ち退き交渉には、法律上の知識や立ち退き交渉の経験がないと正しく判断できないことも多数存在します。少しでも判断に迷うことがありましたら、立ち退き問題を専門とする弁護士に相談することがおすすめです。

最後までお読みいただきありがとうございました。ご不明な点があるときやもっと詳しく知りたいときは、下にあるLINEの友達追加ボタンを押していただき、メッセージをお送りください。弁護士が無料でご相談をお受けします。

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篠田 匡志
弁護士篠田 匡志
第一東京弁護士会 所属
経歴
立教大学法学部 卒業
慶應義塾大学法科大学院 卒業
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