店舗の立退料の相場や判例について専門弁護士が徹底解説！
最終更新日: 2023年11月23日
「突然、賃貸人から立ち退きを求められた」
「建物が老朽化してきたので、店舗から立ち退いてもらわなければならなくなった」
このように店舗の賃貸借契約において、立ち退き問題が出てくることはしばしばあります。そして、その際に問題になるのが補償、つまり立退料です。
しかし、いざ立ち退きの問題に直面してみると、店舗としては賃貸人が提案している立退料の金額が妥当なのか、賃貸人としては立退料としていくら提示すればよいのか、非常に悩まれるかと思います。
特に店舗側にとっては、妥当かどうかもわからない立退料を受け取らず、退去を拒否した場合に、何の補償もなく退去を強制させられるのではないか、不安に思うことでしょう。
今回は、どのような場合に立退料の問題が出てくるのか、支払われる立退料の相場はどのように決定されるのか、専門弁護士がこれまでの解決実績を踏まえて解説します。
店舗の立退料を専門弁護士が解説
まずは、立退料について簡単に説明しつつ、どのような場合に店舗の立退料が支払われるのか、立退料が支払われるケース、支払われないケースを、専門弁護士の経験を踏まえながら、それぞれ解説していきます。
店舗の立退料とは？
突然、何の前触れもなく、賃貸人から店舗の退去を求められることがあります。その際、賃貸人から賃借人に対して支払われる補償が立退料です。
借地借家法28条は、借家の賃貸借契約を終了させるにあたって、「正当事由」を必要としています。この「正当事由」とは、賃貸人において、賃貸目的物を使用する必要性が、賃借人のそれを上回ることを言いますが、実際にそれを立証することは、容易ではありません。
そこで、裁判実務上、賃貸人側の正当事由を補完するために、賃貸人から賃借人に金銭が支払われて立ち退きを認めるようになったことから、この金銭が立退料と呼ばれるようになりました。
店舗から退去すると立退料が支払われるケース
立退料が支払われるのは、賃貸人の都合で、まだ賃貸借契約の期間が残っているにもかかわらず、建物を取り壊すから出て行ってほしいと言われる場合が多いです。
もちろん、借地借家法では、契約終了日の６カ月前から契約更新をしない旨の通知が必要とされているので、きちんと更新拒絶通知が来る場合もあります。
いずれの事案でも、賃貸人としては、自分の都合で賃借人に無理を強いている自覚があり、その上で立ち退き交渉を開始しているのですから、いくらかでも立退料の用意があるのが通常です。
このような事案では、賃借人は立退料の金額交渉を積極的にすべきでしょう。
店舗から退去しても立退料が支払われないケース
立退料を支払う必要が生じるのは、賃貸人の正当事由が十分ではない事案に限りますから、賃貸借契約の終了原因が賃借人の債務不履行解除の場合、そもそも正当事由は問題とならないので、立退料が発生しません。
ただし、家賃の滞納が1回でもあれば、必ず債務不履行解除されるというわけではありません。賃貸借契約を解除するためには、単なる債務不履行だけでは足りず、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたといえるだけの事情が必要です。
また、締結している賃貸借契約が、定期借家契約となっているケースでは、借地借家法28条が適用されず、契約の終了に正当事由が要求されないので、立退料の支払いは不要とされています。
最近増えている相談としては、施設の一部のスペースを間借りして店舗を営む事案の立ち退きです。
店舗を営業するための根拠が、業務委託契約や、販売委託契約としている場合、当該契約は賃貸借契約として扱われません。借地借家法が適用されるのは、賃貸借契約に限るので、賃貸借契約として扱われない契約形態には立退料の問題も生じません。
まずは、相手と締結している契約書を確認し、その契約内容が、実質的にみても、建物の賃貸借契約といえるかどうか、弁護士などの専門家を交えながら、検討する必要があるでしょう。
店舗の立退料の相場は？
立退料が支払われるケースの場合、次に問題となるのは、その相場です。店舗の立退料を算定するにあたっては、以下の項目が問題になります。
- 立退料の算定要素
- 店舗から立ち退く場合の相場
- 店舗の移転費用
- 新店舗の改装費用
- 営業損害の補償範囲
それぞれチェックしていきましょう。
立退料の算定要素
巷では「立退料の相場は家賃6か月分」などという根拠のない話が横行しています。おそらくインターネットサイトでそのような情報が出回っているのだと思われます。
たとえば「立退料は家賃６か月分」という基準を採用すると、家賃８万円のアパートの場合、得られる立ち退き料は５０万円程度になります。
しかしながら、裁判実務で採用されている立退料の計算方法は、そのような単純なものではありません。一般的には、下記の費用項目が立退料の算定要素として用いられます。
・移転費用
・新規契約金
・前家賃との差額
・借家権価格
・数年分の賃料補償
・営業補償
・再開発利益の配分
・転居による慰謝料
・工作物補償
・業種ごとの費用
店舗から立ち退く場合の相場
立ち退きに応じる場合に必ず発生するのが、移転費用と新規契約金です。加えて、退去により家賃差額が生じる場合、店舗の経営に多大な影響が生じることから、家賃差額（概ね1～3年分）も加えた金額が一般的な相場とされています。
この算定基準を計算式として表すと、以下のようになります。
【立ち退き料＝（新規賃料―現行賃料）×数年＋移転費用＋新規契約金】
また、店舗からの立ち退きの場合、新店舗の改装工事が必要になります。また、移転期間は店舗を休業しなければならないので、その間の営業補償も必要です。
これらの損失補償が加わることで、店舗の立退料の相場は最低でも数百万円になることが多いでしょう。
ただし、賃貸人の正当事由が賃借人よりも上回っていたり、賃借人に移転による損害が生じないような場合には、想定外に低い立退料しか認められないこともありますので注意が必要です。
店舗の移転費用
移転費用とは、いわゆる引っ越し費用のことです。搬出する物量によって、費用は変わってきますし、精密機械、什器、危険物などの搬出の必要性があれば、それによっても金額が変わってきます。
特に、医療機関の移転については、多数の精密機械を運搬しなければならないことから、移転費用だけでも高額な算定要素となります。
新店舗の改装費用
移転先の店舗において、これまでと同じような内装や、設備が整っているとは限りません。
その場合、賃借人にとっては、立ち退きにより、余計な改装費用の負担が増えることから、新店舗の改装費用が認められることも多くあります。
営業損害の補償範囲
店舗移転しながら営業を継続することは不可能ですから、移転期間中、店舗を休業せざるをえません。これにより、店舗には、営業していれば得られたであろう収入を失うことになり、営業損害が生じます。
もちろん、売上全額が補償の対象となるわけではなく、休業によって支出を免れた費用については、立退料の計算要素から控除されます。
また、補償期間は、通常、1か月～3か月程度ですが、改装工事にさらに時間を要するなどの特別の事情があれば、それよりも長い期間の補償もありえるところです。
さらに、立地の重要性考慮して、得意先を失うことの損害についても補償の対象となることもあります。
店舗の立退料の裁判例
立退料の相場の決め方は、上述したとおりです。ただし、実際の裁判例において、裁判官が、店舗の立退料の金額をどのように判断しているのか知っておくことも非常に重要です。
・一般的な店舗からの立ち退き
・レストランからの立ち退き
・歯科医院からの立ち退き
例としてこれらについて以下見ていきましょう。
賃貸している店舗からの立ち退き事案
最高裁判所第一小法廷昭和46年11月25日判決（判タ271号173頁）では、京都市内の繁華街にある店舗につき、賃貸人のビル建て替えを理由として、賃借人に対して立ち退きを請求した事案であり、500万円の支払いと引き換えに立ち退き請求を認容しました。
この事案は、古い裁判例になるため、現在の裁判実務のように細かく損害補償項目を分けて、分析的に立退料を定めた形跡はありませんでした。しかし、賃貸人と賃借人のそれぞれの正当事由を比較の上、両者甲乙つけがたいことを前提に、賃貸人から賃借人に相応の立退料を支払うことでの解決の道筋を示しました。
最終的に500万円の立退料とした根拠は明らかではありませんが、借家権価格の評価額が1500万円であったことから、その3割程度を認定したと考えることもできます。また、一日の売上金が8万円程度であったことから、約2か月分の売り上げを立退料として算定したとも考えられます。
なお、金額については当時の物価であることに留意してください。
レストラン店舗の立ち退き事案
東京地方裁判所平成17年4月27日判決は、焼き鳥店からの立ち退きについて、賃貸人の建物使用の必要性が上回っていることを前提として、賃借人が賃貸物件に改装費用などを支出していなかったこと、近くに代替物件が多数存在することなどを理由として、180万円の立退料の支払いによって正当事由が認めています。
飲食店については、近隣の代替物件が比較的多いという実情があり、移転による損失を認めにくいように思われます。また、居ぬき物件を利用するなどして、改装費用を節約することも可能であれば、立退料も低額にならざるをえないでしょう。
また、上記裁判例の事案は、賃貸人の正当事由が強かったことも、立退料の減額につながったと思われます。
もっとも、飲食店の場合は、立地が重要視されますので、好立地の物件からの立ち退き事案であれば、売り上げ減少分の補填、得意先損失のような名目で立退料を増額することも可能でしょう。
歯科医院の立ち退き事案
東京地方裁判所令和元年12月4日判決（文献等では掲載されていない事案です。）は、東京駅近くの大規模再開発地区に所在していた歯科医院の立ち退き事案でした。
賃貸人の再開発の必要性と、他の賃借人の退去状況、賃借人の移転先となる代替物件があることなどを理由としてあげつつ、当該物件の利便性が高いこと、賃借人に年間3500万円もの収入があることなど、賃借人の使用の必要性を踏まえ2億円の立退料を認めています。
歯科医院に限らず、クリニック・医療機関の立ち退き事案は、医療機器や、精密機器などの搬出があり、各費目の金額が他の物件に比べて高額であることから、立退料の相場は高くなる傾向にあります。
店舗側から見た立退料交渉のポイント
店舗側で立退料交渉をする際、気を付けなければならないポイントは以下の5つです。
- 立退料交渉でしてはならないこと
- 立退料の金額交渉のコツ
- 立ち退き条件も有利に交渉する
- 店舗の場合の特殊性を考慮する
- 交渉決裂になった場合の不利益を想定しておく
それぞれ見ていきましょう。
立退料交渉の注意点
実は、借地借家法に賃借人に立退料の請求権を認めた規定はありません。立退料とは、賃貸借契約において正当事由を補強するための要素にすぎないので、賃貸人が立ち退き料を支払うと約束しない限り、立退料の支払いを受けることはできないのです。
そのため、当初、賃貸人に立退料の支払意思があったにもかかわらず、賃貸人の事情を無視して、過剰な要求を続けてしまえば、賃貸人が交渉を諦めてしまい、立退料の提案自体を撤回してしまうおそれがあります。この場合、賃借人がいかに立退料の支払いを求めても、立退料の支払いを受けることはできなくなってしまいます。
また、よくある失敗例として、既に退去を完了してしまった後に、弁護士に立退料を請求できないか相談に来られる方もいらっしゃいます。しかし、退去を完了してしまうと、賃貸人にとって立退料を支払う理由は全くなくなってしまいますので、立退料の支払いを受けることは極めて難しくなります。
立退料の金額の交渉
店舗側の立場としては、できる限り適正な立退料の支払いを受けるためには、賃貸人がどの程度の金額であれば、立退料を支払うことができるのか、よく見極めながら慎重に交渉を進める必要があります。
また、なぜ退去を求めているのか、その背景事情についても知っておくことも重要です。建て替えの予定が迫っており、急いで賃借人を退去させたいのであれば、ある程度上乗せをした立退料を提示してくることもあります。
立ち退き条件の交渉
立退料の交渉は、金額のみではありません。立退料の支払時期、店舗の明渡し時期、原状回復費用の負担など、様々な取り決めを行います。
立退料の支払時期については、立ち退きの前に立退料全額を支払ってもらうか、あるいは、ある程度まとまった金額を先に支払ってもらい、明渡し完了後に残金を支払ってもらうことがあります。
店舗の明渡し時期については、立退料の合意をする際に、双方が合意した明渡日を新たに定めることが通常です。立退料の支払いを受けてから、移転先を探し、実際に移転先との賃貸借契約を締結するに十分な期間を設定しています。
店舗の場合の特殊性
店舗の場合は、移転に伴い改装工事費用や、営業損害が生じることから、中には数千万円単位の立退料が認められる事案もあります。
もっとも、全ての賃貸人が数千万円単位の金銭をすぐに用意できるわけではないため、数千万円単位の立退料が認められるケースは、かなり条件が限られています。たとえば、東京都心の地価が高騰しているエリアの私的な再開発の事案で、かつ、賃貸人が資金潤沢なデベロッパーなどの事案に限られるでしょう。
このような実情を無視して、都合の良い裁判例を引用して莫大な立退料を主張するケースが散見されますが、それでは賃貸人が立ち退き自体を断念し、立退料の支払いを受けられなくなってしまいます。
賃貸人の支払能力、店舗の退去を求める事情を踏まえ、立退料の上乗せ可能な事情が認められれば、高額な立退料を求めていくべきでしょう。いずれにしても、事案に即して、最適な立退料を求めていくことが早期解決に不可欠です。
立退料交渉が決裂となった場合
立退料交渉が決裂してしまうと、ほとんどの事案では、賃貸人が立ち退き請求を断念してしまうので、現状の賃貸借契約が続くことになります。立退料の支払いはないものの、店舗としては、賃貸物件をこれまでどおり、賃料を支払いながら、使用収益することができます。
賃貸人から明渡しの裁判を起こされる事案もありますが、賃料不払い、用法違反などの債務不履行がなければ、正当事由の有無の審理において立退料の支払いを受けることは可能です。
このように、裁判になった場合であっても、十分な立退料の支払いを受けるチャンスはありますが、裁判になるとどうしても弁護士費用、裁判費用がかかってくるため、手元に残る立退料は少なくなる可能性があります。
賃貸人側から見た立退料交渉のポイント
賃借人の側から見たものと同様に、賃貸人側についても、立退料交渉のポイントがあります。
- 賃貸人として気を付けておくべき交渉の注意点
- 店舗を立ち退かせる際の特殊な事情
- 交渉決裂になった場合の不利益を想定しておく
それぞれ見ていきましょう。
立退料交渉の注意点
まず、賃貸人として第一に気を付けなければならない点は、「絶対に立ち退きに応じない態度に出た賃借人は、容易に退去させることができない」ということにあります。
これは、賃借人に賃料不払いの債務不履行があったとしても同様であり、賃借人を強制的に退去させるには、裁判所の法的手続によるしかありません。
ここでいう「法的手続」とは、民事訴訟において勝訴判決を得ることを指しますが、それだけでは不十分です。勝訴判決が出ているにもかかわらず、立ち退きに応じない賃借人に対しては、強制執行により明渡しを完了させることまで必要です。
当然、民事訴訟・強制執行を通じて、弁護士費用や、裁判費用がかかります。明渡しの強制執行については、引っ越し業者や、残置物の処理業者などを賃貸人の側の費用で手配しなければならず、多額の費用を要します。
そのため、賃貸人側から立ち退き交渉をスムーズに進めるにあたっては、賃借人が任意で、賃貸の目的物を明け渡してくれるように交渉することが重要なのです。
確かに、賃貸人から突然立ち退いてほしいと通知が来ると、それに応じなければならないのではないかと誤解し、わずかな立退料によって退去に応じる賃貸人は多いです。
しかし、立退料の削減に拘りすぎると、賃借人が態度を硬化させ、交渉が難しくなり、結果的には解決までに長期間を要し、高額な立退料、弁護士費用を費やさざるを得なくなります。
建て替え相当の賃貸物件であれば、早く建て替えを実行し、賃貸物件の収益アップを狙うことが賃貸人にとって大きなメリットになります。どのような条件であれば賃借人は退去に応じるのかを把握し、交渉継続か、法的手続か、最適な立ち退き手段を素早く選択することが重要です。
店舗の場合の特殊性
店舗の立ち退きの場合、引っ越し費用だけではなく、店舗の改装費用や、多額の営業損害が生じるため、賃貸人が支払わなければならない立退料は、かなり高額になります。
賃借人側に家賃の不払いなど債務不履行がない限り、十分な立退料を用意して、交渉に臨まなければなりません。
立退料の準備ができない場合、賃料の増額調停を検討し、それでも難しい場合には、売却も含めて検討することが、現実的な問題解決につながることもあります。
交渉決裂後の流れ
交渉による解決の見込みがない場合、訴訟を提起することになります。訴訟を提起したとしても、賃借人に債務不履行がなければ、立退料の支払いなしで、立ち退きを強制することはできません。
他方、立退料を捻出できない場合、店舗の方から出ていくのを待つほかないでしょう。この場合、賃貸人の法的義務以上のサービス、管理業務は一切せず賃借人が移転したいと考えるように仕向けることはしばしば行われています。また賃料増額調停も有効です。
店舗の立退料交渉と弁護士費用
弁護士費用と、弁護士に立退料交渉を依頼するメリットをご説明します。
立退料交渉に要する弁護士費用
立退料の交渉においては、50万円前後の弁護士費用がかかってくることが多いでしょう。交渉が決裂し、裁判となれば、さらに数十万円の弁護士費用が必要です。
立退料交渉を弁護士に依頼するメリット
店舗側の立場からみれば、引越し費用にも満たないような立退料の提示だけで、立ち退きを強いられる事案が散見されています。しかし、そのような事案であっても、弁護士が入り、なぜ立退料の支払いが必要なのか、交渉の中で粘り強く説得することによって、立退料の金額を引き上げることは十分に可能です。
当初、数十万円程度であった立退料について、百万円以上の増額が見込めるのであれば、立退料交渉を弁護士に依頼するメリットは大きいでしょう。
他方、賃貸人の立場からみれば、賃借人が退去しないために1か月計画が遅延するだけで、莫大な逸失利益が生じます。
古くなった賃貸物件を取り壊し、新築マンションを建てる計画を実行したいと言う場合、採算のとれなくなった所有不動産の価値を上昇させて、一刻も早く利益を上げることが重要です。
そのためには、賃貸人本人の交渉によってもなかなか立ち退きに応じない賃借人に対し、立ち退き交渉の専門弁護士による、スピード感のある交渉が必要不可欠です。
だらだらと年単位の立ち退き交渉を継続するのではなく、弁護士費用をかけてでも、短期間で立ち退き交渉を決着させることが、賃貸人にとって大きなメリットになるといえます。
店舗の立退料と課税
店舗の立退料にも税金の問題が発生します。
立退料は課税対象なのか
立退料を得た場合、税法上は課税の対象となる所得金額として扱われます。そのため、個人の方であれば所得税が、法人であれば法人税が、それぞれ課税されることになります。
どのような所得として扱われるのか
所得には、「事業所得」「譲渡所得」「一時所得」など様々な類型があり、立退料がどの所得に分類されるのか一義的ではありません。
「立退料」が何に対する損害の補填として支払われるのかは、賃貸人から賃借人に支払われた補償の趣旨によって性質が変わります。
たとえば、立ち退きのために賃借人の営業を中止するのであれば、事業所得を前提としているでしょう。
その店舗の入っている建物が、立地条件として非常に価値のある資産といえるなら、賃借人としては、価値ある資産である借地権あるいは借家権を賃貸人に売却することと同じなので、立ち退き料の請求人の立場としては譲渡所得を前提としているでしょう。
まとめ
立ち退き交渉を速やかに進めるためには、高すぎず、低すぎない適正な立退料を定めて交渉することが重要です。
また、適正な立退料がわかっていても、法的知識を踏まえて相手方を説得し、譲歩を引き出さなければ交渉は上手く進みませんから、専門弁護士に交渉を依頼しなければ、どうしても解決できない事案もあります。
立退き交渉が決裂することになれば、賃貸人は建物を有効活用できず、賃借人は紛争継続状態の物件を利用し続けなければならないという、双方にとって大変不幸な事態に陥ります。
スムーズに立ち退き事案を解決するため、まずは専門弁護士にご相談ください。
