専門の弁護士が解説！ リフォーム工事のキャンセル料はいくら位かかる？
最終更新日: 2022年11月16日
リフォーム工事の請負契約は、一定期間契約関係が継続するがゆえに、途中で契約解除に至る事例が珍しくありません。
そして、注文者からリフォーム工事契約が途中で解除されると、必ずと言っていいほど問題になるのがキャンセル料です。このキャンセル料を巡って、注文者と施工業者の間で熾烈な争いが起きることがあります。
このリフォーム工事契約のキャンセル料とは、そもそも拒否することができるのでしょうか。また、拒否できないとしても減額の余地はあるのでしょうか。
今回は、リフォーム工事契約において発生するキャンセル料の法律的根拠と内訳などを紹介しつつ、具体的事例を基に詳しく説明していきます。
それでは早速、まいりましょう。
なぜリフォーム工事のキャンセル料が発生するのか
キャンセル料が発生するには、当然、法的根拠が必要です。まずは、リフォーム工事におけるキャンセル料を発生させている法的根拠について、法律、契約などを例にとり、それぞれ見ていきましょう。
キャンセル料の民法上の根拠
リフォーム工事契約は、リフォーム（改修・改装）を「仕事の結果」とする請負契約（民法第６３２条）ですが、請負契約の解除について、民法には以下のような規定があります。
民法第６４１条：請負人が仕事を完成しない間は、注文者は、いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる。
このように、請負契約においては、注文者の方から請負契約を「いつでも」解除できるとされています（以下、この解除を「任意解除」と呼びます。）。
通常、契約の解除といいますと、相手方に債務不履行が必要ですが（民法第５４１条）、民法第６４１条を根拠とする任意解除は、相手方の債務不履行は不要です。
ただし、注文者は、いつでも請負契約を解除できる代わりに、契約解除により損害を被る施工者に損害賠償をしなければならないのです。この損害賠償がキャンセル料に関係しています。
なお、注文者においていつでも請負契約を解除できるとしている趣旨は、
- 請負は、注文者のための仕事（リフォーム）をするものであって、注文者にその仕事が必要なくなったときは完成させても無意味であること
- 施工者も損害賠償が得られるのであれば特段の不利益はないこと
が理由とされています。
リフォーム工事に関わる法律におけるキャンセル料
建設業については、住宅を含む社会インフラを開発し、維持・管理する責務の重大性に鑑みて、国土交通省所管の下で「建設業法」という法律が制定されています。
そして、リフォーム工事契約を含む建設工事の請負契約の締結にあたり、
「各々の対等な立場における合意に基いて公正な契約を締結し、信義に従つて誠実にこれを履行」することを原則として定め（建設業法第１８条）、
当該契約の当事者の間で契約書面を作成し、交付することを義務付けています（建設業法第１９条第１項）。
リフォーム工事契約のキャンセル料は、この契約書面に含めなればならない事項の１つとされています（同条項第６号）。
建設業法第３４条第２項を受け、国土交通省の中央建設業審議会が、「建設工事の標準請負契約約款」という、請負契約の基準となるものを作成し、その実施を勧告しています。
ここでも、リフォーム工事契約のキャンセル料について、民法第６４１条と同様の契約条項が想定されています。
民間建設工事標準請負契約約款（乙）第２４条第１項：発注者は、工事が完成するまでの間は、必要があると認めるときは、書面をもって受注者に通知して工事を中止し、又はこの契約を解除することができる。この場合において、発注者はこれによって生じる受注者の損害を賠償する。
以上から、リフォーム工事契約のキャンセル料は、法律の規定に基づき、契約書に必ず条項を設けなければならない事項で、リフォーム工事契約の解除によって請負人（受注者）が被った損害を賠償するものであることが分かります。
リフォーム工事のキャンセル料の内訳について
このようにリフォーム工事におけるキャンセル料の法的根拠を見てきましたが、実際問題として、施工者としては、突然のキャンセルによりどのような損害を受けるのでしょうか。以下ではキャンセル料の理由とされる具体的な内訳について紹介していきます。
- キャンセル前に購入した材料代
- リフォーム工事業者の利益
- キャンセル前に入った作業員の人件費
- 消費者契約法による取消しやクーリングオフによるキャンセル料の制限
キャンセル前に購入した材料代
キャンセル前に購入した材料代は、リフォーム工事契約の解除によって無駄になったため、損害とされる代表例でしょう。
しかし、仮に、当該材料を他の仕事のために転用したり、また、他のリフォーム業者に転売したりした結果、利益を得た場合でも、当該材料代は損害と言えるのでしょうか。
この場合、当該材料からすでに利益を享受していますから、これに加えて、当該材料代を損害として賠償してもらうことになると、ある種の二重取りが生じてしまいます。よって、この部分を損害として計上することは適当ではありません。
このように、ある原因によって損害が生じたものの、同時に、同一の原因により利益を享受した場合、当該利益分を差し引いて損害賠償額を算定することを、損益相殺といいます。
不法行為事例についてですが、損益相殺の意義について、判例は次のように判示しています（最大判平成５年３月２４日民集４７巻４号３０３９頁）。
「被害者が不法行為によって損害を被ると同時に、同一の原因によって利益を受ける場合には、損害と利益との間に同質性がある限り、公平の見地から、その利益の額を被害者が加害者に対して賠償を求める損害額から控除することによって損益相殺的な調整を図る必要」がある。
この損益相殺は、不法行為事例については民法第７２２条という明文の規定が存在しますが、いま考えている契約関係においても同様に妥当する、法の一般原則です。
損害賠償はあくまで損害の補填を目的としているため、利益の二重取りは防止し、損害賠償の当事者間における公平を確保しなければなりません。損益相殺はこの当事者間の公平を確保するために行われます。
リフォーム工事業者の利益
では、リフォーム工事業者の利益についてはどうでしょうか。
さきほど、請負契約において任意解除が認められている理由の１つとして、損害賠償がなされる場合には、施工者にとっても不利益はないということを挙げました。
施工者はもともと、リフォーム工事契約の締結により、報酬請求権を取得しているため、当該報酬額および費用の差額について、正当な法的利益を有しています。
ただ、任意解除によって、注文者は、自己の都合で当該契約関係からの離脱を選択することができます。他方で、施工者は、仕事の完成させることにより得られたであろう利益を一方的に奪われることになります（こうした利益を、特に逸失利益といいます。）。このような結果は当事者間の公平に反します。
そのため、施工者の利益も、任意解除にともなう損害賠償の対象に当たります。
判例にも、請負契約の任意解除における施工者の利益について、以下のように言及したものがあます（東京高裁昭和６０年５月２８日判例時報１１５８号２００頁）。
「請負人は、注文者の側の一方的事情により請負契約を工事中途で解除されるのであるから・・・工事完成により得べかりし利益をも損害として請求することができるものと解すべきである」。
キャンセル前に入った作業員の人件費
たとえば、Ａの自宅のリフォーム工事のため、Bが作業員を募ったものの、契約の解除のためにＡ宅のリフォーム工事に着工することができなくなれば、その人件費は無駄になり、損害に当たります。
ただ、この場合も、同じ作業員に、A宅のリフォーム工事の代わりに他の工事に着工してもらった場合、当該人件費はいずれにしてもBにとっては必要な支出だったことになり、Aに対する損害賠償請求の対象外になります。
また、A宅のリフォーム工事を部分的に完成させた後の契約解除のケースも、その部分的な仕事の完成に要した作業員の人件費は損害に当たりません。
消費者契約法による取消しやクーリングオフによるキャンセル料の制限
当該リフォーム工事が消費者契約に該当する場合、一切返金しない旨規定されている契約書もしばしば見受けられます。
しかし、消費者契約法によれば「当該消費者契約と同種の消費者契約の解除に伴い当該事業者に生ずべき平均的な損害の額を超えるもの」については、その超過部分の金額について無効となります（消費者契約法第９条第１号）。
実際にリフォーム工事のキャンセル料はどのくらいかかるのか？
現実の実務上は、契約解除に際して、注文者から施工者に対して、「キャンセル料」なるものが支払われるわけではなく、「注文者が施工者に対して既に支払った代金が、どれくらい返金されるか」、という争いになることが多いです。
というのも、リフォーム工事は、たいていの場合、着工前に全部または一部前金の支払いを求められるからです（民間建設工事標準請負契約約款（乙）にも、契約成立、施工中、そして完成引渡しのそれぞれの段階において、請負代金を分割払いすることを前提とした記載があります）。
契約が解除されると、この前払金は、施工者が保持する根拠を失い、注文者に返還されなければなりません（これを、原状回復義務といいます[民法第５４５条第１項]）。
しかし、先ほどご説明したとおり、注文者が施工者に対し、任意解除を理由とした損害賠償をしなければならないとすると、実質的には、この返金額が差し引かれることになるのです。
さらに、後述するように、仕事の完成の度合い（出来高）によっては、当該出来高に対する対価を支払わなければならないという意味でも、実質的な返金額は減少します。
以上から、この返金額が、契約解除を理由とした損害賠償等のためにどの程度減額され、結局いくら戻ってくるのか（逆に、返金はなく、施工者から追加で損害賠償請求をされるのではないか）、という問題が、リフォーム工事契約のキャンセル料の問題であるといえます。
キャンセル料の問題
⇒請負代金の前払金額、および契約解除を理由とした損害賠償額の差額
これについて、着工前と着工後に分けて、具体的に説明していきます。
- 着工前のキャンセル料について
- 着工後のキャンセル料について
着工前のキャンセル料について
まずは、着工前に請負契約を解除した場合の例から考えてみます。
＜ケース＞
A（注文者）およびB（施工者）は、A宅のリフォームを目的としたリフォーム工事契約を締結しました。
当該契約にかかる請負代金額は１０００万円と決められました。そして、契約の締結時に１割（１００万円）、仕事の３割が完成した時に３割（３００万円）、仕事の６割が完成した時に３割（３００万円）、そして、仕事全体が完成した時に残りの３割（３００万円）をAがBに対して支払うことを合意し、契約の締結とともに、AはBに１００万円を支払いました。
Bは、本件のリフォーム工事契約の締結を受け、作業員を手配し、そのために３０万円の人件費がかかりました。また、材料代として、１２０万円を支出しました。
なお、Bは、A宅のリフォームを完成させた場合、１００万円の利益を見込んでいました。
以上のケースで、Aが、Bが着工する前に、当該契約を任意解除した場合、キャンセル料はどのように処理されるでしょうか。
まず、AはBに対して契約締結時に、１００万円を支払っています。この１００万円は、契約が解除されればBが保持する根拠が失われますから、BからAに対して返金しなければなりません。
ただし、既述のとおり、任意解除には損害賠償が必要です（民法第６４１条）。
本件のケースで、Bが被った「損害」とは何でしょうか。
まず、着工前とはいえ、Bはすでに計１５０万円もの支出をしています。契約の解除により、着工することはできなくなりましたので、この支出は無駄なものとなり、損害にあたるといえます。
また、BはA宅のリフォームを完成させていれば、１００万円の利益を得ることができるはずでした。契約の解除により得られなくなった利益も損害といえそうです（逸失利益）。
さしあたり考えられる損害は以上のようになりますので、Ｂは、支出した１５０万円に加え、見込んでいた利益１００万円の合計２５０万円を請求できる可能性が高いと思われます。
この場合、Ａとしては、１００万円の返金を受けるどころか、追加で１５０万円を支払う必要があります。
着工後のキャンセル料について
さて、このケースで、BがA宅のリフォームを２割（２００万円）完成させ、その段階で、Aがリフォーム工事契約を任意解除したとします。
このときのキャンセル料はどうなるのでしょうか。
先ほど、着工前の契約解除の場合には、契約締結時の１００万円をBが保持する根拠はありませんでした。請負代金は仕事に対する対価であるところ、着工前は何らの仕事の結果も存在しないからです。
しかし、今回、Bはリフォームに着工し、部分的にではあれ、仕事を完成しています。そのため、請負代金を保持する根拠がないとはいえない可能性があります。
民法上も、割合的な仕事の完成を理由とした報酬支払請求権が認められる場合が規定されています（民法第６３４条第２号）。
「次に掲げる場合において、請負人が既にした仕事の結果のうち可分な部分の給付によって注文者が利益を受けるときは、その部分を仕事の完成とみなす。この場合において、請負人は、注文者が受ける利益の割合に応じて報酬を請求することができる。
一 注文者の責めに帰することができない事由によって仕事を完成することができなくなったとき。
二 請負が仕事の完成前に解除されたとき。」
Bが完成させた２割の仕事が民法第６３４条の要件を充たすならば、BのAに対する２００万円の報酬請求権が成立することになります。
さらに、仕事の出来高を算定する根拠も複数考えられ、争点となります。
大きく分けて「積算方式」と「割合方式」の二つがあります。
この「積算方式」とは、業務に実際に要した経費を積み上げた金額をもって出来高と評価する方式であるのに対し、「割合方式」とは、契約上の業務全体のうち完成部分の業務に占める割合を算出し、業務報酬総額のうちその割合に応じた金額をもって出来高と評価する方式のことを言います。
判例では、比較的「割合方式」による算定をする場合が一般的のように思われますが、解除する側にとって妥当な金額となりやすいのが「積算方式」でしょう。
しかしながら、いずれの方式をとるにしても、算定ルールは人それぞれであるため、算定根拠が不明瞭であったり、単価が余りに相場からかけ離れた金額であったりすると、双方に大きな見解の違いが生じやすく、トラブルが生じる原因となります。
実際のところ、出来高清算は、まず施工者が一方的に金額等を提示するため、当然、返金額を極力抑える計算をします。
むしろ、返金額が全くないか、それを超えて契約解除に対する損害賠償請求をされるのが通常です。
発注者としては、出来高清算の交渉が必要となった場合、「積算方式」によることを主張した上で、まずは出来高算定の根拠となっている請求書・明細書を提出させた上で、工事項目の一つ一つを検証していき、請求額をできる限り圧縮する作業が必要となります。
ここで注意していただきたいのは、施工者が必ずしも全ての工事内容を把握しているとは限らず、全く施工していない工事項目であっても、施工者がそれに気づかないで施工済み工事として請求を上げる場合が多いということです。
このような事態になるのは、かなり多くの施工者が、自ら工事現場に入らず、全て下請けの業者に工事を全て丸投げして、工事内容を把握していないことに起因します。
そのため、既履行であるとして当然のように計上されている項目ひとつひとつにつき、未施工かどうかの精査を怠らないことが重要となります。
リフォーム工事契約のキャンセルの方法
ここまで、リフォーム工事契約のキャンセル料について見てきました。
では、実際にキャンセルをするときの注意点とは何でしょうか。
- リフォーム工事契約のキャンセルは確実に行う
- 契約解除は内容証明郵便で行う
- リフォーム工事契約は消費者契約法によるキャンセルも検討
リフォーム工事契約のキャンセルは確実に行う
リフォーム工事契約においては、いつの時点で契約解除の意思表示をしたのかが重要です。
通常、施工者は、次々と資材を発注したり、職人・作業員を現場に派遣したりするなどして、工事の費用を積み上げていきます。
しかし、注文者の解除意思が施工者に伝わっていないがために、解除があったことを知らず、必要のなかった資材を発注するなどして損害が拡大してしまうことは十分考えられることです。
契約解除の意思表示について、「言った」「言っていない」という問題になってしまうと、裁判では原則として「言っていない」と扱われますので、解除通知を怠ったがために莫大な損害賠償義務を負うこともありえます。
そのため、リフォーム工事契約においては、契約解除の意思表示を何時の時点で行ったのかはもちろん、その証明手段についても当然、重要になってきます。
契約解除は内容証明郵便で行う
そして、いつの時点で契約解除の意思表示をしたのかを証明する最も確実な手段が内容証明郵便です。
リフォーム工事契約を解除したいと考えた場合、まずは、内容証明郵便の方法によって契約解除を行うことが必須となります。
なお、内容証明郵便による解除の場合、紙面にどのような内容を盛り込めばよいのか、事案ごとに専門的な判断を要するため、一概に説明することは困難ですが、最低限盛り込んでおく必要がある記載としては、
- 解除対象となるリフォーム工事契約を特定する情報（契約日、工事名、工事場所など）
- 当該契約を解除する意思表示
の２点です。
早急に解除する必要があるものの、弁護士に相談する時間がない場合は、ひとまず上記の事実だけでも施工者に通知しておき、その後、解除通知の内容について弁護士の意見を踏まえて、補充すべき内容があれば後日補充の通知書を送付するという対応も検討すべきでしょう。
リフォーム工事契約は消費者契約法によるキャンセルも検討
リフォーム工事契約が消費者と事業者との消費者契約に該当する場合には、消費者契約法上、契約の解除に関して消費者を保護する規定があり、事業者の債務不履行または施工の瑕疵を理由とする注文者の解除権を制限する規定などを無効としています（消費者契約法第８条の２）。
また、解除と似た方法として、消費者契約の申込みまたはその承諾の意思表示の取消しという制度もあります。
たとえば、重要な事項について事実と異なることを告げ、消費者がそれによって誤認した場合、意思表示を取り消すことができます（消費者契約法第４条第１項）。
解除も取消しも、リフォーム契約の効力を失わせるという点では効果が共通しており、前述した解除権の行使と同様に内容証明郵便による方法によって通知します。
まとめ
以上、主にリフォーム工事契約のキャンセル料についてご説明しました。
キャンセル料の算定については、その方式にも種類があり、また、損害項目ごとに当事者の公平をどう図るのか（損益相殺がなされるのか）、個別的な事情を踏まえた専門的な判断が不可欠です。
また、契約解除をした場合、施工途中の建物や部屋は、そのまま放置されることになります。リフォーム工事を完成させるには、当然、引継ぎの業者を探さねばなりません。
しかし、信頼を失った業者に施工を続けさせれば、損害が拡大する結果にしかならないのは明らかです。
既に支払ったお金が戻ってくるのかどうか、不安が残ることを差し置いても、施工者の仕事に信頼を置けなくなったときは、なるべく早いタイミングで契約解除を決断することが重要です。
そもそも契約解除ができるのか、解除の方法、解除後の処理など、判断に迷ったときは、弁護士にご相談ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。ご不明な点があるときやもっと詳しく知りたいときは、下にある「LINEで無料相談」のボタンを押していただき、メッセージをお送りください。弁護士が無料でご相談をお受けします。
