賃貸契約を解約したい！大家からの正当な理由とトラブル回避のポイント
2024年11月12日
- 大家である私の都合で賃貸契約を解約したいが、認められるだろうか？
- 貸している建物を取り壊す必要が出てきた。賃借人は退去に同意してくれるか不安だ。
- 契約の解約を円滑に進めたい。弁護士に相談した方がよいのだろうか？
何らかの理由で、賃貸契約を解約したい大家もおられるでしょう。
ただし、解約をするには、やむを得ない事情や立退料の支払い等が必要になります。
そこで今回は、賃貸トラブルの解決に携わってきた専門弁護士が、大家側から賃貸契約の解約が認められるケース等を詳しく解説します。
本記事のポイントは以下です。お悩みの方は詳細を弁護士と無料相談することが可能です。
- 普通の賃貸借契約の場合、賃借人は借地借家法で保護されている
- 大家が解約できるのは、正当な事由の存在や賃借人が契約違反をしている場合である
- 賃貸契約を穏便に解約したいなら、弁護士に相談し、アドバイスを受けた方がよい
賃貸契約の解約で大家が提示する正当な理由とは？
「自分で建物を利用したくなった。」「単身者用からファミリー用の賃貸物件に建て替えたい。」という理由だけでは、大家からの解約は認められない可能性が高いです。
大家は賃借人に配慮しながら契約の解約、賃貸物件からの退去を求めていく必要があります。
契約解除のハードルの高さ
賃貸契約を解約するには、基本的に大家は賃借人の同意を得なければいけません。
たとえ大家が、一方的に賃貸物件からの退去を要求しても強制力はありません。賃借人にはきっぱりと拒否できる権利があります。
大家が解約に応じない賃借人を追い出そうと、次のような行動をとった場合、逆に損害賠償（慰謝料）請求を受ける可能性があります。
- 賃貸物件の限界や窓ガラス、外壁に「さっさと出ていけ！」と貼り紙をする
- 1日何度もメールや電話、訪問する等して退去要求を繰り返す
- 玄関ドアの鍵を勝手に替えて、入室できないようにする
- 賃貸物件内に立ち入り、家具や家財道具を勝手に撤去する
なお、賃借人・家族の生命・身体・財産を侵害する発言があれば脅迫罪、賃貸物件内に侵入すれば住居侵入罪に問われるリスクもあるでしょう。
借地借家法第28条
賃貸契約を解約するには、大家に「正当な事由」が必要です。
正当な事由には、建物の老朽化で建て替えないと耐久性に深刻な影響が出る、賃貸物件が再開発エリア内に入っており取り壊さなければいけない等、やむを得ないケースが該当します。
なお、正当な事由があっても賃借人には立退料を支払わなければいけません。
ただし、賃借人が重大な契約違反を行っていた場合、立退料の支払いは必要なく、大家は契約を解約し、退去を要求できます。
賃借人への告知タイミング
大家が賃貸契約の解約を賃借人に伝えるとき、タイミングにも気を配りましょう。
解約をしたいなら、大家は期間満了日の1年前から6か月前までに、賃借人に対して更新しない旨の通知が必要です（借地借家法第26条）。
つまり、少なくとも6か月前までに通知しなければ、以前の賃貸契約と同一の条件で契約を更新したとみなされてしまいます。
賃貸契約を解約できる大家の正当な理由
大家が賃貸契約の解約を主張するとき、大家本人にやむを得ない事情があるか、賃借人の利用状態に問題があるのか、よく確認しておく必要があります。
なお、賃借人に退去を要求する場合、基本的に立退料や引越し代金等の支払いも考慮しなければいけません。
建物の退去を必要とする事情
賃貸契約を解約し、賃借人を退去させる必要性があるかどうかについて検討しましょう。
次のような事情があれば、大家側の主張は認められる可能性があります。
- 老朽化による建物の建て替え：建て替えなければ倒壊の危険がある
- 賃貸物件が再開発エリアに該当している：賃借人が退去しなければ、建物を取り壊して再開発ができない
ただし、建物の安全性に影響がなく、再開発エリアでないにも関わらず、大家が単に新しい賃貸物件に建て替えたいだけなら、賃借人側は賃貸契約の解約・退去を拒否できます。
建物の賃貸借に関する従前の経過
賃貸契約締結時から現在に至るまでの、大家と賃借人との関係を考慮しましょう。
賃貸契約の内容が普通賃貸契約か定期賃貸契約か、契約以後の相互の信頼関係が良好なままか悪化しているかを確認します。
締結した契約が定期賃貸契約の場合、契約更新は基本的にないので、契約期間満了により賃借人は退去しなければいけません。
また、賃借人が現在に至るまで、信頼関係を損なう契約違反があれば、大家は契約を解約し、退去要求ができる場合もあります。
建物の利用状況
賃借人が契約内容に従い、賃貸物件を利用しているかどうかを確認しましょう。
- 賃貸物件に入居していた人物が賃借人本人ではなく、賃借人が無断転貸していた第三者だった
- 賃貸物件を賃借人本人が使用しているものの、住居目的で貸したのに、契約を無視して店舗として利用している
上記のようなケースでは、契約違反を理由に賃貸契約の解約、賃借人に退去を要求できます。
建物の現況
賃借人が契約内容に従い、賃貸物件を大切に扱っているかどうか確認しましょう。
無断で賃貸物件の増築・改築を行っている、賃借人の故意・過失で賃貸物件が破損した等の場合も契約違反に該当し、賃貸契約の解約や退去を要求できます。
ただし、賃貸物件の増築・改築や破損の状態を考慮し、原状回復が可能であるなら、契約の解約や退去要求が認められない場合もあります。
財産上の給付をする旨の申出
契約の解約や退去により賃借人の損失や金銭的負担を補填できる、大家からの財産上の給付かどうかが考慮されます。
財産上の給付には立退料の支払いの他、移転費用、営業上の補償（店舗の賃貸契約の場合）等が該当します。
また、賃借人が賃貸物件を退去すれば、生活の拠点・事業の拠点を失う事態となるかもしれません。
大家による新たな賃貸物件の紹介・斡旋する措置も、解約・退去の条件となる場合があるでしょう。
賃貸契約を大家から解約するために必要な条件
大家の方から契約の解約を申し出るときは、現在の賃貸物件の維持が難しい事情や、賃借人の契約違反による重大な事態の発覚等が条件となります。
賃貸物件の維持が難しいため、解約・退去を要求する場合は、基本的に賃借人へ財産上の給付が必要です。
信頼関係の破綻
大家と賃借人との信頼関係がすでに破綻している場合です。
賃借人が契約に従った賃貸物件の利用を行わない、長期間の家賃の不払いで大家に損失が出ているようなケースです。
ただし、賃借人が謝罪し、後日、賃貸物件の利用を改めた、家賃の支払いを再開した等、信頼関係の修復に努めているならば、大家からの解約・退去は認められない可能性があります。
建物の老朽化
賃貸物件が老朽化し建て直さないと、耐久性や耐震性に問題が発生するおそれのある場合です。
ただし、次のようなケースなら、大家からの解約・退去は認められない可能性が高いです。
- 外壁を補強すれば耐久性や耐震性を向上できる
- 老朽化はしているが点検してもらった結果、耐震基準に問題がなかった
外観から「明らかに老朽化している。」と判断できる場合でも、補強工事の施工会社と相談し、建て替えを避けられる補強方法があれば、解約・退去要求は控えた方がよいでしょう。
やむを得ない事情による売却
大家側に賃貸物件を売却する等して手放さなくてはいけないような、やむを得ない事情がある場合です。
- 遺産相続で多額の相続税が発生し、納税のため賃貸物件の売却が必要
- 債権者（金融機関等）への借金返済のため、賃貸物件の売却が必要
ただし、賃借人が住んでいる状態で売却できるならば（オーナーチェンジ物件）、賃借人側に退去を要求する必要はありません。
入居者による契約違反
賃借人の重大な契約違反が発覚した場合、契約の解約や退去要求を要求できます。
- 賃借人が3か月以上、家賃の滞納を継続している
- 無断で賃貸物件を増築、改築し原状回復が不可能
- 賃貸物件を売春宿や覚せい剤の密売の拠点とする等、犯罪に利用している
- 賃貸物件内から爆音や異臭の発生で、周辺住民から苦情が出ており、何度注意しても無視された状態 等
契約違反による解約・退去要求の場合、基本的に賃借人への財産上の給付は不要です。
ただし、家賃滞納期間が3か月未満ならば、裁判所から信頼関係の回復は可能と判断され、大家の解約・退去要求は認められない傾向があります。
賃貸契約の解約に伴うトラブル回避のポイント
大家は解約の原因がたとえ賃借人側にあったとしても、冷静な対応に努め、円滑に解約・退去要求を進めていきましょう。
賃借人との交渉は難しいと感じたら、法律のプロである弁護士と相談し、アドバイスの提供を受けるのもよい方法です。
契約内容に沿った対応
賃借人と交わした賃貸契約書の内容に従い、解約の交渉や退去要求を行いましょう。
まずは賃貸契約書の内容をよく確認し、大家の解約・退去要求が正当な事由に当たるのかをよく検討します。
少なくとも6か月前までに解約の通知をしなければ、同一の条件で契約は更新されたとみなされるので注意が必要です。
解約の通知をしても賃借人が解約に同意するとは限らず、退去条件や財産上の給付について話し合い、合意を図らなければいけません。
たとえ合意に達しなくとも、裁判で契約の解約および賃貸物件の明け渡し請求が可能です。
賃貸物件の所在地を管轄している裁判所に、明け渡し請求訴訟を提起します。訴え提起後は大家が原告、賃借人が被告となり、裁判でそれぞれの主張を展開し、証拠も提出します。
ただし、大家が裁判で勝訴しても、賃借人が賃貸物件に居座る可能性もあるでしょう。その場合は、裁判所に強制執行を申し立て、強制退去を進めていきます。
専門家への相談
「解約・退去要求をスムーズに行うコツが知りたい。」「賃借人との交渉がうまくいかない。」と大家が思ったら、賃貸トラブルに詳しい弁護士へ相談しましょう。
弁護士は大家の希望や悩みをヒアリングしたうえで、次のアドバイスを提供します。
- 大家に賃貸契約を解約する正当な事由があるか
- 契約の解約・退去要求を行うコツ
- 交渉が決裂した後の対応
- 財産上の給付のポイント
- 裁判や強制執行の手順
- 弁護士に交渉を任せる有効性
大家が「賃借人と話し合う場合、感情的になってしまうのではなないか。」と不安を感じているなら、弁護士を交渉役にした方がよいでしょう。
弁護士なら法律の知識を活用し、賃借人の言い分も聴きながら理性的に交渉を進められます。
賃貸契約を大家から解約したいなら春田法律事務所に相談を
今回は賃貸トラブルの解決に豊富な実績を持つ専門弁護士が、賃貸契約の解約・退去要求のポイント等を詳しく解説しました。
解約のときは大家の主張だけを一方的に告げるのではなく、賃借人の事情にも配慮し、円満に問題解決を図る必要があります。
春田法律事務所では初回相談サービスを無料で提供しています。賃貸契約の維持か解約かに悩んだら、まずは気軽に弁護士へ相談してみましょう。
※内容によってはご相談をお受けできない場合がありますので、ご了承ください。
