立退き問題を徹底解説｜知っておくべき権利と対処法

2025年12月04日

「突然、立退きを求められた」「老朽化を理由に退去をお願いされた」──
立退きに関するトラブルは、賃貸住宅や店舗を借りている人だけでなく、貸しているオーナー側にとっても深刻な問題です。

しかし、立退きは単なる「お願い」や「契約終了」ではなく、法律（借地借家法など）で厳密にルールが定められている行為です。
特に居住用物件や店舗の場合、貸主が一方的に追い出すことはできず、「正当事由」と「補償（立退き料）」が求められます。

本記事では、立退き問題に関する基本的な法律の仕組みから、貸主・借主それぞれの立場での対応方法、補償金の考え方までを総合的に解説します。

この記事を監修したのは

立退きとは？法律上の意味と前提

「立退き」とは、賃貸借契約に基づき建物を使用している借主に対し、貸主が「契約を終了させて退去してほしい」と求めることを指します。

ただし、借主には「居住の安定」や「営業継続の自由」があるため、貸主が自由に契約を打ち切ることはできません。
この点を定めているのが借地借家法です。

借地借家法では、貸主が契約更新を拒否したり、解約を申し入れたりする場合、「正当事由」が必要とされています（同法28条）。
つまり、貸主に十分な理由がなければ、契約を終了できない仕組みになっています。

また、立退きには以下のようなケースがあります。

居住用か事業用（店舗・オフィス）かによって、補償の内容や判断基準も変わります。

立退きが求められる背景には、さまざまな事情があります。主なパターンを見てみましょう。

耐震性や老朽化を理由に「建て替えをしたい」というケース。
この場合、立退きを求める貸主側には一定の正当性がありますが、補償金の支払いが条件となることが多いです。

家賃の未払いが続いた場合、貸主は契約解除をして明渡請求を行うことが可能です。
ただし、滞納が一時的であれば債務不履行解除が認められない可能性もあるため、状況に応じた判断が求められます。

契約期間が終わったからといって自動的に退去させられるわけではありません。
更新を拒否するには正当事由が必要であり、裁判でも「補償金を支払っていない」「使用目的があいまい」といった場合は、更新拒絶が認められないことがあります。

「息子が住む家として使いたい」など、自己使用を理由に退去を求めるケース。
自己使用の必要性が具体的であれば正当事由として認められることもありますが、借主の生活への影響も考慮されます。

都市計画や再開発事業に伴うケースでは、行政やデベロッパーが関与するため、補償金の算定や手続が複雑になる傾向があります。

貸主が借主に退去を求めるには、次の2つの条件を満たす必要があります。

正当事由があること
建物の老朽化・自己使用・借主の契約違反などがこれにあたります。
ただし、単に「新しい人に貸したい」「家賃を上げたい」といった理由では認められません。
補償金（立退き料）による補完
正当事由が弱い場合でも、補償金を支払うことで「正当事由が補完」されるケースがあります。

裁判では、「貸主の必要性」「借主の生活への影響」「補償金の額」「交渉の経緯」などを総合的に判断します。

弁護士を通じて交渉すれば、法的リスクを減らし、円滑な手続きを進めることができます。