賃貸物件立ち退きのために契約更新を拒絶できる！？賃貸人と賃借人の立場で知っておくべき知識を弁護士が解説
最終更新日: 2023年11月23日
- 賃貸人の立場として賃貸物件の立ち退きのために契約更新を拒絶できるのか知りたい
- 賃借人の立場として立ち退きを拒絶して契約更新の意思表示ができるか知りたい
- 賃貸人と賃借人の立場で立ち退きに向けて契約更新のポイントを整理したい
賃貸物件では、建て替えなどを行うために賃借人に立ち退きを行ってもらうことが必要なときがあります。その際、賃貸人の立場では契約期間満了時に賃貸借契約の更新を拒絶できるか知りたいところです。反対に、賃借人の立場ではそもそも立ち退きを拒絶できるか知っておきたいところです。
そこで今回は、多くの立ち退き交渉を解決に導いてきた実績のある専門弁護士が、立ち退きのために契約更新を拒絶できるかについて、賃貸人と賃借人それぞれの立場で知っておくべき知識を解説します。
賃貸物件の立ち退きのために契約更新を拒絶できるのか
賃借人に賃貸物件から立ち退きを行ってもらう必要がある場合、賃貸人は契約更新を拒絶することになりますが、適法に契約更新を拒絶するには法律上以下の2点が必要です。
- 正当事由
- 事前通知
正当事由
正当事由は、賃貸人が賃借人に賃貸物件からの立ち退きを要求するために必要な理由です。借地借家法の第28条によると、賃貸借契約では、賃貸人が賃借人に対して契約更新を拒絶、もしくは中途解約を申し入れたいときには、この正当事由がないと立ち退きは認められません。
ここで、正当事由の例としては、老朽化に伴う取り壊しや建て替え、もしくはゴミ屋敷や家賃滞納などの住民の過失などが挙げられます。
事前通知
賃貸借契約の更新を拒絶したいときには、契約満了の1年前から6か月前までに契約更新を拒絶することを事前通知することも必要です。
新居探しや荷造りなど、立ち退きに伴い引っ越しを行うには、様々な手間や費用がかかります。そのため、いきなり短期間での立ち退き要求をしてもほとんどの賃借人は了承せず、トラブルの原因になります。
また、あくまでも、契約満了の1年前から6か月前までの通知が事前通知と認められる点に注意が必要です。１年以上前からでも、早めに交渉を始めることは重要ですが、適法な事前通知と扱われるのは、契約満了の1年前からになるので、注意してください。
立ち退きのために知っておくべき賃貸借契約の種類と期間
ここでは、立ち退きのために知っておくべき賃貸借契約の種類と期間について、以下の2つを紹介します。
- 契約の種類
- 契約の期間
契約の種類
ここでは、賃貸借契約の種類として、以下の2つを紹介します。
- 普通借家契約
- 定期借家契約
普通借家契約
賃貸借契約の種類の1つ目は、普通借家契約です。
普通借家契約では、正当事由がない限り基本的に契約更新がなされるものとされています。このことは借地借家法で定められており、賃借人の同意を得ない状態で賃貸人が一方的に契約を終了させることは困難です。ただ、すでに説明したように、老朽化や住民の過失などの正当事由があるときはこの限りではありません。
定期借家契約
賃貸借契約の種類の2つ目は、定期借家契約です。
定期借家契約では、契約終了の1年前から6か月前までに賃借人に対して契約解除の通知を行うことで、契約更新を拒絶することが可能です。このため、定期借家契約では、賃借人は契約満了に伴い借家を退去しなければならない仕組みになっています。
ただ、実際のところは定期借家契約でも、特に契約を継続させることに賃貸人に異論がなければ「更新」ではなく「再契約」の申し入れがなされて、再び賃貸借契約が結ばれます。
また、定期借家契約を行うときには、契約書の他に書面を渡し、定期借家契約について説明する必要があります。これをしないと、契約上普通借家契約として扱われることになります。
契約期間
ここでは、契約期間の定めがあるかどうかで、どのように賃貸借契約が変わってくるのかを説明します。
期間の定めがある
契約期間に定めがあるとき、賃貸人は賃借人に対し立ち退き交渉を行う前に契約終了の1年前から6か月前までに契約更新しない旨を事前通知する必要があります。ただし、賃貸人と賃借人の双方で合意形成ができていないときには、賃貸人の一方的な都合で賃借人に立ち退きをさせることはできません。
また、更新拒絶の通知を行わないまま契約期間が終了した場合には、契約が終了するのではなく今までと同じ条件で自動更新されます（法定更新）。
期間の定めがない
契約期間の定めがないときは、事前通知は常に可能です。この場合、事前通知から半年経ったら解約となります。ただし、期間の定めがないときでも、賃貸人が契約更新を拒絶するには正当事由が必要とされます。
賃貸物件の住民は立ち退きを拒絶して契約更新の意思表示ができる
賃貸人は、賃貸物件の立ち退きのために賃借人の契約更新を拒絶してきます。一方、賃借人は立ち退きを拒絶し、契約更新の意思表示ができます。賃貸人の都合による立ち退きについては、正当事由がない限り、応じる必要はないのです。
極端に言えば、賃貸人から訴訟を起こされたとしても「明け渡せ」という裁判所の判決が出るまでは、賃貸物件に住み続けることができます。もちろん、その間の賃料は支払いをする必要があるので、注意してください。
賃貸立ち退きに向けて賃貸人が知っておくべき契約更新のポイント
ここでは、賃貸立ち退きに向けて賃貸人が知っておくべき契約更新のポイントを3つ紹介します。
- 立ち退き要求を行う理由を住民が納得できるよう説明
- 住民の引っ越しをサポート
- 十分な立ち退き期間を確保
立ち退き要求を行う理由を住民が納得できるよう説明
立ち退きに向けて賃貸人が知っておくべき契約更新のポイントの1つ目は、立ち退き要求を行う理由を住民が納得できるよう説明することです。
賃貸人の都合で賃借人に立ち退きを要求するときには、正当事由を示したうえで、賃借人が納得できるよう丁寧な説明を重ねる必要があります。立ち退きの理由があいまい、もしくは賃貸人の身勝手な理由で立ち退きを要求されていると判断されると、賃借人の納得感がえられず、立ち退き交渉も難航することでしょう。
住民の引っ越しをサポート
賃貸立ち退きに向けて賃貸人が知っておくべき契約更新のポイントの2つ目は、住民の引っ越しをサポートすることです。
立ち退きにあたって、現在の物件と同じ条件で住める新居をスムーズに見つけられるかどうかも、賃借人にとっては心配の種になります。そのため、賃貸人が立ち退きの交渉をスムーズに進めていくためには、不動産会社に適宜相談したうえで、住民の新居探しをサポートしていくことが必要になります。
十分な立ち退き期間を確保
賃貸立ち退きに向けて賃貸人が知っておくべき契約更新のポイントの3つ目は、十分な立ち退き期間を確保することです。
立ち退きまでに十分な期間があれば、賃借人は余裕をもって新居を探すことができます。また、引っ越し資金を工面する時間も生まれます。
反対に、立ち退き期間が短く、新居探しなど引っ越しにかかわる手続きを急いで行うと、賃貸人と賃借人双方にとってトラブルの原因になりかねません。十分な立ち退き期間を確保することで、立ち退きに伴うトラブルを軽減できることでしょう。
賃貸立ち退きに向けて賃借人が知っておくべき契約更新のポイント
ここでは、賃貸立ち退きに向けて賃借人が知っておくべき契約更新のポイントを3つ紹介します。
- 法令遵守がなされていることを確認
- 口約束ではなく書面でやりとり
- 立ち退き問題に詳しい弁護士に相談
法令遵守がなされていることを確認
賃貸立ち退きに向けて賃借人が知っておくべき契約更新のポイントの1つ目は、法令遵守がなされていることを確認することです。
立ち退き交渉でトラブルが発生することは決して珍しくありません。急な立ち退きを要求するなど、トラブルの原因が賃貸人にあることも少なくありません。
賃貸人が原因のトラブルであれば、賃借人側の交渉は有利に進められます。賃貸借契約書を見ながら、事前通知の時期や契約の種類、更新の方法をよく確認し、交渉において法令遵守がなされているか細かくチェックしていきましょう。
口約束ではなく書面でやりとり
賃貸立ち退きに向けて賃借人が知っておくべき契約更新のポイントの2つ目は、口約束ではなく書面でやりとりすることです。
賃貸の立ち退き交渉で大きなトラブルが起こりそうなときには、互いの主張や行動、発言などを明確にしておくことが重要です。特に、賃貸人と賃借人双方が「言った・言わない」がはっきりしないとトラブルの原因になります。
そのため、約束事をかわすときには、口約束ではなく書面でやり取りを重ねることがとても重要です。
立ち退き問題に詳しい弁護士に相談
賃貸立ち退きに向けて賃借人が知っておくべき契約更新のポイントの3つ目は、立ち退き問題に詳しい弁護士に相談することです。
立ち退き問題について多くの実績を持つ弁護士は、立ち退きに関する交渉や相談を第三者の立場で進めていくプロです。弁護士に相談することで、法律的知識をもってスムーズに立ち退き交渉を進められるでしょう。
また、法律上義務付けられてはいませんが、賃貸人の都合による立ち退きであれば、立ち退き料を支払うことが通例です。賃貸人から提示された立ち退き料が適切か判断するには、過去の判例などをもとに判断していく必要があります。
さらに、立ち退き交渉が難航したときには、裁判所に提訴されることもあるでしょう。裁判所における訴訟対応については、弁護士の専門的知識や経験がないと対応困難です。
立ち退きに関わる案件に多く携わってきた弁護士なら、専門家の観点から、適切なアドバイスをしてくれます。
まとめ
今回は、立ち退きのために契約更新は拒絶できるかについて、賃貸人と賃借人の立場で知っておくべき知識を解説しました。
賃貸人が賃貸物件の立ち退きを賃借人に要求したいとき、正当事由があれば契約更新しない旨を事前通知することができます。これに対して、賃借人は立ち退きを拒絶して住み続けること、契約更新することを意思表示することが可能です。
また、日本の賃貸借契約は住民に有利な法律となっており、賃借人の納得がえられないときには賃貸人の意向だけでは立ち退きを要求することはできません。このため立ち退きについては、双方が納得するかたちで交渉を進めていくことが必要となります。
ただし、立ち退き交渉を行うときには、正当事由を示すだけでなく、根拠をもって適切な立ち退き料を支払うことも必要です。また、立ち退き交渉が長引けば、裁判所に提訴して強制執行してもらうことも視野に入れる必要があります。これらを行うことは、法律的知識がないと困難です。
そのため、立ち退き交渉で困ったときは弁護士に相談するのが一番です。弁護士費用は必要ですが、トラブルを回避して立ち退き交渉を早く確実に進められることを考えれば、十分にメリットはあるといえるでしょう。
