賃貸物件を建て替えたい！立ち退きをスムーズに行う方法や立ち退き料を解説
最終更新日: 2022年08月23日
- 賃貸物件の建て替えのときの立ち退きに必要な知識は何か
- 賃貸物件の建て替えのときの立ち退きの流れを知りたい
- 賃貸物件の建て替えにともなう立ち退きをスムーズに行うポイントを知りたい。
賃貸物件を所有している賃貸人にとって、老朽化による建て替えは時期が来たら検討せざるを得ない事項の1つです。賃貸物件を建て替えるためには、貸借人に立ち退きを要求しなければなりませんが、立ち退きのときには立ち退き料が発生する可能性がある・交渉が必要など、スムーズに事が運ばないことも珍しくありません。
本記事では、賃貸物件の建て替えにともなう立ち退きに必要な基礎知識、計画から告知までの流れ、立ち退きをスムーズに行うにはどうすればいいかについて詳しく解説します。
賃貸物件の建て替えと立ち退きに関する基礎知識
賃貸物件の建て替えと立ち退きに関する基礎知識を以下の2つの視点で解説します。
- 賃貸借契約の更新拒絶と正当事由
- 賃貸物件建て替えのための立ち退きであっても正当事由が必要
1つずつ見ていきましょう。
賃貸借契約の更新拒絶と正当事由
賃貸借契約とは、賃貸人と賃借人の間で結ぶ、物件を有償で使用させることができるようになる契約を指します。賃貸借契約は一般的には2年ごとに更新され、更新することで引き続き賃貸物件に住むことができますが、賃貸借契約の更新を拒絶される場合があります。
原則として、賃貸人が一方的に更新を拒絶することはできません。これは、賃貸借契約を容易に終了させることのないよう、更新拒絶には正当事由が必要としているからです。
賃貸物件建て替えのための立ち退きであっても正当事由が必要
賃貸物件を建て替えるための立ち退きでも、正当事由が必要となります。これは、賃貸借契約を定めている借地借家法が、法的に弱い立場になりがちな賃借人を保護するために定められた法律のためです。
賃貸物件の立ち退きでは、以下のような正当事由（契約が終了しても仕方ないような理由）が必要です。
- 賃貸人による建物の使用の必要が発生
- 賃借人の債務不履行
- 建物の老朽化による建て替え
- 立ち退き料の支払いを行う
賃借人に立ち退きを要求するときには、以上のような正当事由を伝えなければなりません。
賃貸物件を建て替えたい！立ち退きまでの流れ
賃貸物件の建て替え計画から実際に立ち退きを告知するまでの流れについて解説します。
- 建て替え計画の立案
- 賃借人募集の停止
- 賃借人への告知と説明
1つずつ見ていきましょう。
建て替え計画の立案
1つ目は、建て替え計画の立案です。
建て替え計画の立案は、建て替えを行う2～3年前より始めるとよいでしょう。物件を建て替えるには、既存の物件の取り壊しや物件の建設、立ち退き依頼などいくつもの工程が必要となるため、多くの時間を必要とします。
建て替えをスムーズに行うためにも、建て替え計画の立案は時間に余裕をもって行うことをおすすめします。
賃借人募集の停止
2つ目は、賃借人募集の停止です。
建て替え計画を進め始めるのと同時に、新しい賃借人の募集を停止する必要があります。理由は、賃借人が多ければ多いほど、立ち退き料が高額になったり、交渉の負担が増加するためです。
実際に賃借人の募集を停止するときには、建て替えを予定していることを公表します。同時に賃借人募集を不動産会社へ依頼していた場合は、加えて新しい賃借人の募集を停止してほしいということを不動産会社に伝える必要があります。
賃借人への告知と説明
3つ目は、賃借人への告知と説明です。
立ち退きを行うには正当事由が必要なため、どのような正当事由によって立ち退きを行うのかを告知することが大切です。
また、立ち退きは解体工事に着手するまでに賃借人全員が完了していなければならないため、立ち退きの告知は賃貸契約満了の6か月前までに行う必要があります。
賃貸物件の建て替えにおける「立ち退き料」
賃貸物件の建て替えと立ち退き料について3つの点から解説します。
- 立ち退き料とは
- 正当事由と立ち退き料の関係
- 立ち退き料を極力減らす方法
1つずつ見ていきましょう。
立ち退き料とは
立ち退き料とは、賃貸人が貸借人に対して物件からの立ち退きを求めるときにその代償として支払う費用です。
賃貸物件の場合、立ち退き料は概ね「移転費用」と「借家権価格」を合計したものとなります。移転費用は引っ越し代や新しい物件を借りるときの仲介手数料・新しい物件の礼金などです。
また、移転先の賃料と今の賃料の差額を立ち退き料の算定根拠に用いることも多いので、現行の賃料が安ければ安いほど立ち退き料は高くなる傾向にあります。
正当事由と立ち退き料の関係
賃貸借契約の更新を拒絶するためには、正当事由に加え、立ち退き料が必要となることが多いです。
実際の裁判例を見ると多くの場合、立ち退き料を支払うことを引き換えに退去を認める判決・和解が認められています。
裁判においても、立ち退き料は正当事由との関係で金額が増減します。賃貸人側の正当事由が強く、立ち退きの正当性が大きく認められれば立ち退き料は減少し、そうでない場合は立ち退き料が増加する傾向にあります。
正当事由の中でも強い正当事由に該当するのが「賃貸人による建物の使用の必要が発生」した場合でしょう。賃貸人がやむを得ない事情でどうしてもその物件に住まなければならなくなったと認められることが多いからです。
賃貸物件の老朽化にともなう建て替えにおいての立ち退きは、老朽化の程度によって正当事由が変わってきます。具体的な倒壊の危険を指摘できないのであれば、立ち退き料の補償なしに無条件の退去は認められないことが多いでしょう。
立ち退き料を極力減らす方法
立ち退き料は、空室率に反比例しています。空室があまりない状態で建て替えをしようと思うと、賃借人が多いために立ち退き料が多くなってしまうだけでなく、交渉にも多くの時間が必要となります。賃借人が多いほど交渉が難航する可能性も高くなる傾向にあります。
そのため、建て替えは空室率5割以上から検討を始め、空室率が8割以上となったところで本格的に建て替えに必要な一連の流れを開始することをおすすめします。建て替えを視野に入れているのであれば、空室率が5割以上となった時点で賃借人の募集を停止し、賃借人が自然に減っていくのを待つことも効果的です。
また、定期借家募集を活用することも有効です。定期借家契約は一定の賃貸借期間が満了した時点で契約終了で退去することになるため、賃貸借契約のように更新の拒絶、立ち退き料の支払いをする必要がありません。そのため、結果的に立ち退き料を減らすことにもつながります。
賃貸物件の建て替えで立ち退きをスムーズにするポイント
賃貸物件の建て替えにともなう立ち退きをスムーズに行うためのポイントは以下の3つです。
- 立案時から綿密に計画する
- 新しい住まい探しをサポートする
- 弁護士に依頼する
1つずつ見ていきましょう。
立案時から綿密に計画する
1つ目は、立案時から綿密に計画することです。
建て替えにともなう立ち退きを行うにあたっては、立案時から綿密な計画を立てることがおすすめです。早めに事前通告することで、貸借人も余裕をもって引っ越しの準備を行うことができるようになるため、結果的にトラブル回避につながります。立ち退きの告知は、退去の6か月以上前に行う必要があります。
立ち退きの告知は、書面だけでなく直接口頭でも説明するようにしておくと、貸借人に誠意が伝わりやすいと言えます。また、賃貸契約が終了するタイミングを見計らって告知をすることで、立ち退きをスムーズに行うことができるようになると言えます。
新しい住まい探しをサポートする
2つ目は、新しい住まい探しをサポートすることです。
立ち退きによって貸借人は新たな物件を探す必要が出てくるため、しっかりと新しい住まい探しのサポートを行うことをおすすめします。賃借人は退去する物件付近で新しい住まいを探すことが多いため、周囲によい物件がある場合は積極的に紹介することをおすすめします。不動産会社にサポートを依頼することも効果的です。
また、引っ越しの支援も積極的に行うとよいでしょう。引っ越しの手配を賃貸人がまとめて行うことによって、引っ越しにかかる料金が割引されやすい傾向にあります。
弁護士に依頼する
3つ目は、弁護士に依頼することです。
建て替えにともなう立ち退きは、トラブルに発展する場合も少なくなく、本人同士での交渉でトラブルになった場合は問題解決までの期間も長引いてしまう可能性があります。一度トラブルに発展してしまうと、問題解決までは立ち退きも認められず貸借人が居座り続けることになります。
このような事態となってしまうと建て替え計画にも支障が出る他、裁判による明渡し請求が必要となる場合もあります。
このような問題が起こることを回避するためにも、経験値の高い弁護士に依頼することをおすすめします。弁護士に依頼することで、トラブルが発生する確率自体も低下する上に、万が一トラブルに発展してしまったとしても、解決までの道のりは円滑なものとなるでしょう。
なお、建て替えによる立ち退きにかかる解決策はケースバイケースであることから、対応に慣れた弁護士をおすすめします。
まとめ
本記事では、賃貸物件の建て替えにともなう立ち退きについて、基礎知識や具体的な流れ、スムーズに立ち退きを行うためのポイントについて解説しました。
立ち退きについての正しい知識を身につけておくことで、実際に立ち退きを行うことになった場合でも迷うことなく計画を立てることができるでしょう。立ち退きの知識を万全にして、スムーズな交渉を経て理想的な賃貸物件の建て替えを実現しましょう。
最後までお読みいただきありがとうございました。ご不明な点があるときやもっと詳しく知りたいときは、下にある「LINEで無料相談」のボタンを押していただき、メッセージをお送りください。弁護士が無料でご相談をお受けします。
