賃貸物件のオーナーチェンジとスムーズな立ち退き交渉のポイントを解説

最終更新日: 2022年06月29日

 

賃貸物件のオーナーチェンジとスムーズな立ち退き交渉のポイントを解説

  • 物件建て替えのために、入居者に立ち退きを要請したい
  • 立ち退き料を契約書の規定通り払わないようにしたい
  • 所有物件が再開発の対象区域だったが、立ち退き料が必要か知りたい

立ち退き要請は、賃貸住宅の居住者や賃貸物件を利用しているテナントの事業主にとっては、突然の事態です。「突然で困る」「顧客を失い、営業利益に大きな影響がでてしまう」「立ち退き料に納得できない」などの不満から、重大な問題につながりかねません。

今回は立ち退き交渉の専門弁護士が、立ち退きトラブルでお困りの賃貸物件オーナー向けに、賃貸物件のオーナーチェンジとスムーズな立ち退き交渉のポイントを解説します。

この記事を監修したのは

篠田 匡志
弁護士篠田 匡志
第一東京弁護士会 所属
経歴
立教大学法学部 卒業
慶應義塾大学法科大学院 卒業
金沢市内の総合法律事務所 勤務
春田法律事務所 入所

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賃貸物件のオーナーチェンジに関する立ち退き要求の基礎知識

賃貸物件のオーナーチェンジに関する立ち退き要求の基礎知識について、以下の2点から解説します。

  • 賃貸物件のオーナーチェンジとは
  • オーナーチェンジ後の立ち退き要求が認められる条件

1つずつ見ていきましょう。

賃貸物件のオーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは、物件の売買が行われることで所有者が変わることを言います。またオーナーチェンジ物件とは、分譲マンションやアパート・一棟ごとなど賃貸物件の種類によらず、入居者がいる状態で売買される物件のことです。

オーナーが賃貸借契約を維持したまま所有者が変更になり、買い取った買主が新しいオーナーになると同時に賃貸借契約上でも賃貸人となります。

オーナーチェンジは投資用のワンルームマンション売買に多くみられる取引形態の1つです。新しいオーナーは賃貸物件の賃料の受け取りだけでなく、管理ルールや敷金返還義務などの義務も引き継ぐことになります。

オーナーチェンジ後の立ち退き要求が認められる条件

立ち退きを要求するには法律上の「正当事由」が必要です。建物のオーナーが替わったというだけでは、立ち退きの正当事由の判断には影響を与えません。影響するかどうかは、ケース・バイ・ケースです。

立ち退き要求は裁判になったとしても簡単に認められるものではありません。「正当事由」によって契約の終了が認められるためには、オーナー側の都合だけでなく、入居者側の事情も考慮され、オーナー側の建物使用の必要性が、賃借人よりも明らかに優越することが必要となります。

そして、オーナー側に「正当事由」があると判断させるための要素のの1つが立ち退き料です。立ち退き料とは「立ち退くことにより入居者にかかる負担を補償する給付」を指します。正当事由が不十分な場合はそれを補完する要素となります。

賃貸マンションのオーナーチェンジ後に立ち退き交渉が発生する場面

賃貸マンションのオーナーチェンジ後に立ち退き交渉が発生する場面は以下の3つです。

  • 新しいオーナーが自分の自宅とする場合
  • 老朽化した建物を建て替える場合
  • 再開発を計画している場合

1つずつ見ていきましょう。

新しいオーナーが自分の自宅とする場合

1つ目は、新しいオーナーが自分の自宅とする場合です。

賃借人のいる物件を返してもらえなければ生活できないなどのやむをえない事情がない限り、正当事由として立ち退き料が求められるケースが多くあります。

この場合でも相応の立退料を必要とするケースが多いです。立退料の折り合いがつかず、交渉が成立しなかったりトラブルになったりする可能性もあるため、裁判に発展することも考えておく必要があります。

老朽化した建物を建て替える場合

2つ目は、老朽化した建物を建て替える場合です。

建物が極端に老朽化していて倒壊など重大な危険がある場合、立ち退き料を支払わなくても「正当な理由」があるとされたケースがあります(平成28年9月6日東京地方裁判所判決等)。

これはごく例外的なケースに限られます。多くの場合、たとえ老朽化していても、適正な立ち退き料の支払いを条件とすることで、正当事由の補完を裁判所が認め、立ち退き請求が可能になるケースが多い傾向にあります。

中には自分で物件を利用する目的がないのにも関わらず入居者のいる物件を買い取った後、入居者を立ち退かせて、高値で土地建物を売却する業者もいます。このように入居者を立ち退かせて転売するだけのケースは、裁判所も厳しい見方をしています。

ただ、あくまでも和解が成立しない場合であって、賃借人が提示された立ち退き料で納得して退去する場合には問題にはなりません。

再開発を計画している場合

3つ目は、再開発を計画している場合です。

都市開発による立ち退きのために行政から土地・建物の所有者に支払われるお金が都市計画補償金です。民間の立ち退きと異なり慰謝料のようなものではありませんが、自治体によっては、メンタル的な想い出料なども補償する場合があります。

また公共の利益となる事業のために土地の所有者の意思に関わらず、国・地方公共団体等に所有させる「土地収用」という行為では、補償内容が手厚くなるケースもあります。

賃貸物件のオーナーチェンジの際に賃借人に立ち退きを納得してもらうためのポイント

賃貸物件のオーナーチェンジの際に、賃借人に立ち退きを納得してもらうためのポイントは以下の2つです。

  • 立ち退き料を支払う
  • 必要な立ち退き料の額

1つずつ見ていきましょう。 

立ち退き料を支払う

1つ目は、立ち退き料を支払うことです。

立ち退き料とは、オーナー側の都合により入居者に退去を求める場合に、入居者に発生する損失を填補する意味でオーナーから入居者に支払う財産上の給付のことです。経過・状況・地域・事案によって額は大きく異なります。

立ち退き料は支払いの義務があるものではなく、あくまで立ち退きを要求するときの正当事由の1つです。最も合理的な立ち退き料を支払うことで、合意を取る必要があります。

なお、借家権それ自体に価値が認められる特殊な物件の場合、民間の立ち退き料については、国土交通省の「不動産鑑定評価基準」相続税評価における借家権の価格を基準に算定することもあります。

必要な立ち退き料の額

2つ目は、必要な立ち退き料の額です。

立ち退き料は、法律上は「賃貸人の正当事由を補うもの」とされていますが、明確な基準がなく、ケースバイケースと言えます。物件や入居者・所有者の都合次第で、額が大きく異なります。

居住用途・オフィス用途・店舗用途(営業用)では、相場として店舗用途(営業用)の立ち退き料がもっとも高額になる傾向にあります。後述するとおり、移転に伴う改装費用が高額化すること、代替物件の探索が困難であることに加え、店舗移転に伴い顧客を失う恐れもあり、その営業補償が考慮されるためです。

このような事情から、立ち退き料は事前に弁護士や不動産会社などの専門家に相談した方がよいと言えるでしょう。結果的に想定より安くなるケースもあれば、高額となる場合もあります。

提示金額の内容としては以下のようなものが考えられます。

<一般居住者の場合>
  • 移転経費 [新居の契約金(保証金・敷金・礼金・仲介手数料など)や引越し費用、インターネット回線やケーブルテレビなどの移転費用]
  • 移転先の住居の6か月分の賃料
  • 賃料差額補償(1~3年間)
  • 借家権価格(※事案により認められる余地あり)
  • 再開発利益の配分額(※事案により認められる余地あり)
  • 転居までの期間の賃料減額・免除
  • 迷惑料・慰謝料
<オフィス・営業店の場合>
  • 移転経費 [移転先の契約金(保証金・敷金、礼金、仲介手数料など)や引越し費用、インターネット回線やケーブルテレビなどの移転費用、新店舗の内装・改装費用]
  • 現在のオフィスの2年分の賃料
  • 賃料差額補償(1~3年間)
  • 借家権価格(※事案により認められる余地あり)
  • 営業補償(得意先喪失補償)
  • 休業補償
  • 改装費用や工作物補償
  • 数年分の賃料補償
  • 再開発利益の配分額
  • 転居までの期間の賃料減額・フリーレント
  • 迷惑料・慰謝料
  • 諸費用(届出など手続費用)

これらの費用を勘案して妥当な金額を定めますが、物件や入居者の事情により、提示金額の根拠も変わります。

賃貸物件のオーナーチェンジの際の立ち退き交渉成功ポイント

賃貸物件のオーナーチェンジの際の立ち退き交渉成功ポイントは以下の3つです。

  • 事前通告を6か月以上前に行う
  • 新居を探す支援を行う
  • 弁護士に依頼する新居の斡旋など、住み替えのフォロー(3か月前)

1つずつ見ていきましょう。

事前通告を6か月以上前に行う

1つ目は、事前通告を6か月以上前に行うことです。

借地借家法(第26条)では、正当事由がある場合でも、退去を希望する時期の6か月前には入居者に事前通告を行うことが定められています。

早めに事前通告(第28条)を行い、入居者が余裕を持って引越しの準備を進められるようにすることは、トラブル回避のための基本です。

立ち退きの請求のときには、事情(理由・経緯など)を内容証明郵便によって通知する必要があります。通知が入居者に届いた後は、実際に話し合いの場を設け、法律上の手続きに則っていることを説明する必要があります。

入居者に抵抗がある事情は、個別具体的(必要度・価値観など)です。相手の立場にどのように応えるか、オーナーだけでなく、入居者にとってもよい条件(時期・金額)を提示することが重要となります。

新居を探す支援を行う

2つ目は、新居を探す支援を行うことです。

ケースによりますが、入居者の事情を事前に調査した上で、不動産会社に相談し、適切な転居先(代替物件)を紹介することもおすすめです。

また、引越しの支援も効果的です。各入居者の引越しをオーナーがまとめて手配することで、引越し料金が割引されやすい傾向にあります。

こうした交渉をオーナーが入居者に代わって行うことにより、退去の手間や経済的負担を減らすことができます。建て替えの場合には、再入居の条件をよくすることも1つの案です。

弁護士に依頼する

3つ目は、弁護士に依頼することです。

立ち退き交渉は「物件オーナーの意思表示(通知)→任意交渉→訴訟」という手順で行われます。「入居者が立ち退きに応じてくれない」「多額の立ち退き料を請求される」などトラブルに陥ってしまうとなりやすく、スムーズに折り合いを付けるのが難しくなります。

交渉が決裂してしまい、訴訟でしか立ち退きを求めることができなくなると、基本的に法律上の「正当事由」がなければ立ち退きを要求することはできません。また、十分な正当事由があり訴訟による勝訴の見込みがあったとしても、訴訟での解決は時間がかかりすぎるので、入居者に対する事情説明および条件提示を行って合意を得た方が、圧倒的に解決が早いのでする必要があります。

また慎重に交渉を進めないとトラブルを誘発してしまい、物件の建て替えや売却が難しくなる可能性があります。

不動産オーナーにとっては、立ち退き交渉に時間を要することそれ自体が、大きな機会損失につながる危険があるため、弁護士に交渉を依頼して対応策を考える必要があります。

まとめ

今回は立ち退きトラブルでお困りの賃貸物件オーナー向けに、賃貸物件のオーナーチェンジとスムーズな立ち退き交渉のポイントを解説しました。

賃貸物件のオーナーチェンジの立ち退きに関しては、個々のケースにより状況・経緯・理由などが異なるため、生じる法律問題にも専門的な知見が必要となります。特に、刻々と莫大な利益を生む不動産について、紛争が長期化することは致命的であります。

時間や交渉力・労力も求められることから、通知の時点から不動産会社に依頼することも考えられます。不動産会社との契約内容にもよりますが、その分費用はかかる上に、弁護士法72条に定める非弁行為に該当する可能性もあります。

立ち退き問題に強い弁護士に相談をして、最もスムーズに立ち退いてもらう施策を立案、実行してもらいましょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。ご不明な点があるときやもっと詳しく知りたいときは、下にあるLINEの友達追加ボタンを押していただき、メッセージをお送りください。弁護士が無料でご相談をお受けします。

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篠田 匡志
弁護士篠田 匡志
第一東京弁護士会 所属
経歴
立教大学法学部 卒業
慶應義塾大学法科大学院 卒業
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